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甲級寫字樓價格近年與租金掛勾

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年三月

近日在午餐例會中，有講者表示不排除有機會部份主要區域甲級寫字樓實質每月每平方呎租金(即包括任何免租期，租金補貼，裝修補貼等)可下調近單位數字，當然有人同意有人不同意，而這裡也非討論其可能性。筆者只是覺得若然屬實，則甲級寫字樓價格亦多相應下調，因兩者在九七年後數值關系比前密切，投資者不防等待看看。筆者就甲級寫字樓一些有關數據作了簡單計算，觀察如下：

甲) 資料由一九九三年至二○○一年 = 數據是從公開資料搜集，有政府的也有私人機構研究部的，以年計算，因此只可作粗略參巧。另外，亦集中於主要區域如中環等甲級寫字樓。

乙) 甲級寫字樓價格與租金數值關系甚大 = 約有0.8多，但若只看九七年或前數字，則關系並不那麼重，這相信是反映九七年或前投資者根本不重視租金回報之固，出價時只望升值，但九七年後則越來越重視定期租金收入。[請看附上圖表一] 。

丙) 甲級寫字樓租金與空置率數值關系則不大 = 只約0.2左右，這和一般預期可能有別，且九七年前後也分別不大，或許這反映1) 主要區域甲級寫字樓多由大型房地產財團擁有，而他們普遍資金充裕，有空置也「守」得着一段時間，租金亦可「企硬」些；2) 租金數據可未包括免租期，租金補貼，裝修補貼等，即若用實質租金或可與空置更有關系。

丁) 甲級寫字樓租金與淨吸收面積關系全期不算大但後期相反 = 全期只約0.15左右，九七年或前不那麼重，但九七年後則數值關系變得甚重，近0.85，尤以有負淨吸收面積出現時，顯示部份有萎縮現象。

戊) 甲級寫字樓價格與空置率數值關系先輕後重 = 全期只約0.3左右，但九七年後的則約有0.7，這除反映價格之下調幅度較租金大些外，亦可能意味買家投資時多會參詳實質租金(租約)資料，九七後所出之價較看重租金兼較貼近實質租金。

己) 甲級寫字樓價格與淨吸收面積關系也先輕後重 = 這和上述現象相近，技術角度出發空置率及淨吸收面積有一定連繫。

總括來說，甲級寫字樓價格和租金關系密切，留意租金去向有助了解價格走勢，而租金則可留意市場之淨吸收面積能力，空置率屬次要。

圖表一

年份	甲級寫字樓	甲級寫字樓
	租金指數	價格指數
	99 年 = 100	99 年 = 100
1993	147.7	161.5
1994	191.2	240.3
1995	191.6	192.7
1996	158.9	193.8
1997	170.8	231.7
1998	150.3	129.4
1999	100.0	100.0
2000	104.2	95.3
2001	117.2	86.3

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。