香港住宅：嫌貴就不要買

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年10月24日

近期特首在施政報告中，提到本港豪(或貴)宅市段出現天價不會影響普通住宅價格，即時引來不少相反評論，且也有記者訪問筆者有關技術問題。

然而，這裡不是探討貴宅市段價格之去向或影響，而是上述事情裡有專業人士(根據報導是醫生和律師)表示他們亦難買到樓，意味價格被追捧至不合理水平。報導沒有提供這個案之具體情況，但一般而言，就算只是年輕之醫生和律師，共計每月可有三數萬收入或更高，買上車盤應不難，尤以當今之低利率，當然若不是上車盤，那就別論。

無論如何，倘若準買家覺得住宅市場價格甚高，甚貴或甚不合理，不買就是，正如覺得某餐廳價錢又貴又不抵時不幫襯一樣。這並不是風涼話，而是因：

一) 過往十五年，本港住宅樓市整體是有波幅無升幅的 = 詳情可参巧以往文章「長弱短強」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej512.htm 和「購買力每況愈下」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej513.htm。這等價格走勢會變嗎？當然有可能，但請看第二點。

二) 人口結構(Demographics) = 除非本港可生育之女士們突然「多產」起來以製造二十年後另一嬰兒潮，又或有大量年輕有為之新移民(國內外也好)，否則未來樓市難復當年勇(價量長期齊升)，現階段之人口優勢已用得差不多。

三) 每次樓價大升均有人擔憂日後越難買 = 但每次大升後又回落，除非認為這次不會回落，那就另計，但筆者會對這看法甚「好奇」。升跌不分中外，如本港一九九七年，又或美國現今的房地產市場。

四) 若有人出天價，就賣給他們罷 = 天價不但表示高價、好價又或出乎意外之價，更是不常遇的情況，賣出通常有着數，因回報不菲，就算日後買家仍有水位賺，他們所承受之風險遠超賣家的。至於有說被外來人士買晒D屋，一來根本沒可能，二來若真有這麼多外來人出天價置業，賣給他們遷往別的城市暫住也有着數，等價跌才遷回，未見過有城市可純靠外來人和投資而長期興旺的。

五) 整體住宅市場在高位運行 = 無論是整體計，或分港島、九龍和新界計，甚至以個別普及屋村計，以致時空有長短，皆顯示高位運行情況，急甚麼？

六) 置業尤以自住是消費行為 = 並非純投資行為，正如幫襯餐廳(消費)或買股票(投資)一樣，嫌貴便不吃，嫌高便等待。

此外，沒有必要將結婚和置業扯上等號，更不須因是無殼蝸牛而不自在，因這些只是噪音。置業是好事，但勉強就可能變得不好。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。