分析員的矛盾

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年三月

這個矛盾就是：分析員一方面喜聽有人參照他的分析，但若太多人聽從或反應過份熱烈，則這趟的分析多不會兌現，除非時空性很短，如股價可分分鐘變動，但地產價格很少會這樣。以上可用下面之舉例說明：

一、 假設某分析員認為某市段的物業可在兩年內升百分之五十（升與跌在這舉例中並不重要，幅度多少也沒關系），但不被當時市場跟從或甚至知悉。若兩年後價格真的升了百分之五十，無論是基於他的知識、眼光或「好彩」，這分析員便有可能被追捧，說話也可變得有力。

二、 這時分析員又認為另一市段的物業可在三年內升百分之六十，但這次不同，有了「聽眾」，即市場立刻作出反應。因此，原本為須三年才有的升幅，可能大半年間便 完成，但也由於升幅過份急促，風險也較原來大，除最早入市者有較大獲利機會兼面對較少風險外，其餘的投資者均有較少的獲利機會且面對較大之風險。如果市場 下挫，這分析員不難被罵，其一原因是聽眾們多不細心研究他的分析，只會記得分析員說過「三年」。或許分析員須預計自身的影響程度，但這如叫分析員過度高估 自己。

當然，以上之舉例甚為簡化，實質情況較複雜些，筆者更欲指出以上並非反映任何人或事。從上述亦可推測以下一些可能（以增加分析兌現的機會計）：

一、 部份分析只給有關人士或少數人參考：如購買該分析之客戶，因太多人知時反而不利，且對客戶不大公平。而且，給客戶做的分析多包括考慮以對利潤、回報、風險等的傾向為基礎，即在該客看來是合情的決定，其他人未必也可用。

二、 較公開之分析有時或會隱臧其精要部份：投資者須在「兩行之間閱讀」（read between the lines）方可取其主義。這層面可以是分析員不經意的，有時也可是故意的，為增加撰寫趣味。

無論如何，進行分析時須有以下操守：（a）不信的便不說，說的須自己也相信，對與錯是另一問題，也非代表日後一成不變；（b）須經過一定的思考、驗証及懷疑等才提出，否則須另註明；（c）漠視己利，這不只指自身的財富效益，如已入市便有理無理均唱好等，亦包括個人的喜好，如某市段甚至某程式等，後者（拋開個人喜好）知易行難。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。