美國REIT放寬投資國外REIT

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年3月15日

近日從美國房地產投資信託基金協會之通訊得悉，有美國國會議員建議放寬部份管控房地產投資信託基金(下簡稱房產基金)之法例，以迎合環球投資趨勢和令美國房產基金保持著競爭力。建議之法例涉及多個層面，其中三個如下：

(一)將因投資國外房地產而賺了之匯價收益當作平常基金收入=只要這些收入符合「75%/95%」限制，即最少百分之七十五資產要投放在房地產資產上，且最少百分之九十五收入須從租金等來源賺取。現時並沒有規定如何處理及計算匯價上之收益。

(二)將「炒賣及投資」之分野由現時之四年降至兩年=即現時須持有物業最少四年才賣出，以保REIT免稅地位之措施，會減至只須兩年，而這美國法例測試有一個名稱，直接翻譯是「安全碼頭」測試，英文是SafeHarborTest。此外，房產基金每年最多只可出售百分之十的物業，計算亦由現時之稅務基礎轉為物業市值基礎。

(三)美國房產基金可投資於國外房產基金=只要這些國外房產基金所處之地區或國家有著與美國相約的房產基金條例，現時美國房產基金最多只可投資百分之十於國外房產基金。要注意的是這百分之十只是指投資於國外之房產基金(即REIT股票)，而非指直接投資於國外之房產(DirectRealEstate)，後者是不受這百分之十規限的。若讀者對詳情有興趣，可參考以下之網頁：http://nareit.com/policy/government/ridea.cfm

至於身處本地包括筆者之有關人士，或許較關心的會是本港之房產基金會否合符這些美國房產基金新(建議中之)條例，即若有美國房產基金入股了本港之房產基，其(美國的)免稅優惠不會被影響或取消。這方面有三個條款規定哪些國外房產基金會合資格：

(甲)國外房產基金必須有不少於百分之七十五的資產是房地產投資。

(乙)國外房產基金必須有免(公司利得)稅地位或有可將「派息」從收入減除才計利得稅之安排。

(丙)國外房產基金必須每年最少派發百分之八十五的收入給其股東作派息。

此外，這些要求甚至可以很靈活，如某地區或國家的法定只要求房產基金派發百分之五十之收入作股息，但若該地之房產基金普遍自發性地派百分之九十之收入作股息，這亦可符合美國條例之要求，美國房產基金仍可投資這等國外房產基金。

驟眼看，香港之房產基金不難符合(甲)和(丙)的條款，但(乙)則可能有著技術設定方面的困難。首先，本港房產基金是要交(公司)利得稅的，所以(乙)點之前半部已不能採用。此外，雖本港房產基金投資者不須報及繳交房產基金之派息(給本港政府)，但嚴格來說，這並不等同(乙)點後半部之收入減派息才計稅之安排。據此，就算有美國房產基金看中香港之房產基金或許亦不能投資，否則該美國房產基金可被取消在美國的免稅資格。

當然，假設(乙)點是純跟著美國之稅務安排，即「先甜後苦」(房產基金收入不抽公司稅，但投資者須報個人所得稅)，那麼本港之「先苦後甜」(房產基金被抽公司利得稅，但投資者無須報進個人入息)可否被接納為對等呢？望有關專家賜教。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。