美國房地產現金回報率下跌

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年09月30日

近期看到一些與美國房地產有關之公開報告，顯示現時之現金回報率相比九十年代至今的大多下調不少，原因之一是房地產價格升了，且租金升幅追不上價格上之升幅。至於轉變幅度多少可參閱以下資料：

	物業重類	九十年代至今回報%	現在回報%	增(減)幅度%
(a)	市中心寫字樓	5.20	4.10	(21.00)
(b)	半郊區寫字樓	5.60	3.90	(30.00)
(c)	倉庫	5.60	3.90	(30.00)
(d)	科研中心	6.60	4.10	(38.00)
(e)	大型商場	5.20	5.40	4.00
(f)	專注商場	6.10	5.50	(10.00)
(g)	小型商舖	6.70	6.30	(6.00)
(h)	住宅出租公寓	6.50	3.90	(40.00)
(i)	酒店	6.40	5.30	(17.00)
	比較:美國國庫債券(十年)	6.00	4.20	(30.00)

從上述數據可看出以下一些現象：(一)除大型商場市段外，其餘種類物業之現金回報率均有所下調；(二)住宅、寫字樓甚至倉庫的現金回報率下調幅度均比商舖類物業之現金回報率大。一般調整幅度有百分之二十至四十內，但商舖等的幅度不過百分之十；(三)住宅出租公寓以致科研中心，以數字推測，不是升價不菲，便是租金上升較少及緩慢，或兩者皆有；(四)相比美國國庫十年債券(一般被視為較穩健之資產)，九十年代低於其回報率之寫字樓等物業現在仍低於債券回報率，但以幅度計則已被住宅出租公寓取代，顯示市場像對住宅公寓更具興趣及熱烈追棒；(五)整體而言，以往之六七厘現金回報率已被現在之四五厘代替，或許亦因近年通漲率及利率較低有關。

要注意的是，上述回報率是「現金」回報率(cashyields)而不是用「租金」回報率(rentalyields)，前者除減除空置率，出租使費等成本外，也減除業主所負責之維修保養等開支，但後者並沒有減除這些(即技術上是淨租金收入netoperatingincome)。然而，為了和非物業資產作比較，採用前者現金回報率可會好些。

據此，房地產相比一些較保守資產如國庫債券理應有著高一些之回報率，因其風險相比較大，為何數字卻顯示部份種類物業之現金回報率比國庫債券還低？推論是市場參與人士和投資者可能現時較以往看重價格升幅多於現金(及租金)回報，而這亦和近年之低借貸利率有些關連，某程度上造成好像房地產只升不跌，而這又引來更多投資人士。根據手上資料，整體來說，房地產之現金回報率仍比國庫債券的高，但幅度已大大收窄，相差二厘左右，和以往之五厘收縮了不少，趨勢仍似向下。

此外，投資者或許亦須注意美國股票和房地產市場有些不像本港的，前者兩市場看像有些反向數值關系，即股票升房地產便不那麼受追捧，相反亦然，而後者則多是齊上齊落(起碼九七年前和近兩年如是)，或許這亦反映美國股票市場房地產成份不那麼重，以及投資市場只有足夠資金放在(或催谷)其中一個市場，未能做到樓股皆升現象，而本港股票市場房地產仍佔一重要角色。

無論如何，從較宏觀層面看，美國房地產投資吸引力不高，要靠玩「升值遊戲」意味風險不少，除非租金能夠短期內有較大增幅以平衝總回報之比重，否則「防」地產為妙。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。