房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
房地產股息比較
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年三月
近年不少商業機構及投資者重新着眼於穩定經常性收入，如租金，儲蓄利率，和股票利息收入等，一方面反映現時資產升值較往困難，另一方面亦可能意味現時之營商兢爭較以往大。最近查閱香港(股市)恆生指數之資料，主要比較不同類型股票之股息收入，察覺到一些有趣現象，部份如下：
甲) 範圍 = 主要從股息派發角度看，分類包括恆生(成份)指數，金融指數，公用指數，房地產指數，和工商指數。數據則從一九八六年起至二○○二年，而有關計算程式，指數定義，包函之上市公司等可参巧恆(生)指(數)服務有限公司的網上資料： http://www.hsi.com.hk/constituent/constituent.html。
乙) 時間之分段 = 主觀地，可大致分為三個時期；1) 一九八六年至一九八九年，即八七股災前後；2) 一九九○年至一九九七年，即本港樓市之大幅度升價時期；3) 一九九八年至二○○一／○二年，即亞洲金融風暴及後期。
丙) 一九八六年至二○○二年整體時期 = 以恆生(成份)指數計，期間平均年股息為3.34%，金融指數的則有3.67%，而公用，房地產及工商的分別有3.88%，3.55%和2.92%。以這十七年內及純以股息計，公用股之股息較別的類別高些，較整體的約高百分之十六，而這亦大致和傳統說法脗合。
丁) 一九八六年至一九八九年時期 = 以恆生指數計，期間平均股息為3.60%，而金融，公用，房地產及工商的分別有4.32%，3.41%，3.56%和3.37%。要注意這四年內公用股非派最高之股息，而是金融股，較整體的約高百分之二十，其他分類實質比整體指數還低。與一九八六年至二○○二年整體時期比較，這期間之公用股股息最為遜色。
戊) 一九九○年至一九九七年時期 = 以恆生指數計，期間平均股息為3.47%，而金融，公用，房地產及工商的分別有3.38%，3.82%，3.67%和3.22%。這些年內公用股股息較別類高，與同期整體指數比較，約多百分之十左右，而往後公用股在派息方面也較有表現。
己) 一九九八年至二○○一／○二年時期 = 在這時期之首四年內，以恆生指數計，平均股息為2.86%，而金融，公用，房地產及工商的分別有3.41%，4.15%，3.41%和2.15%。較顯注的是整體股息有下調現象，百分之三也沒有，相信部份是因工商股股息下跌關糸，但公用股的則升遇百分之四，可能或多或少反映部份公用股之優勢(如利潤管制協議等)，而房地產股息相對地仍有些「看頭」。然而，再單獨查閱二○○二年之數字，公用股股息更升至百分之五以外，金融(銀行)也不俗有百分之四餘，但房地產相對整體指數好不了多少，工商股息降至百分之二以下。
總括而言，某股息類型或其上市公司股票息率高並不一定代表其生意基礎好或有前景，因其他環節也須考慮，包括股價波動等。然而，以上(股息多少)現象長遠亦大致和不同類別行業／公司之經營環境脗合，如公用股公司在現今經濟下便顯得擁有穩健兼穩定收入，因此可派多些利息，但房地產股息便受租金及樓價下調影響，其整體股息較遜不足為奇。此外，公用股股息和其他類別股息沒有多大數值關糸，即其股息﹝走勢﹞跟一般的不同。據此，看重股息之投資者可能偏愛公用股，就算以收租物業作主要收入之房地產股也未必能替代，因租金隨經濟等調節，而股息及股價並重之投資者則可挑選金融或／及房地產的股票。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。