房地產技術
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樓價跟隨通漲？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年三月
本文不是探討樓價會否跟隨通漲升跌，也非研究策略的好壞，而是若樓價的升幅真的與通漲率看齊，置業的誘因可會減少。讓我們作一些簡單計算，分析市場可能採取的投資傾向：
一、 假設某準業主正考慮是置業自住或租住，他/她打算購買或租用之住宅物業的價值為三百萬元。
二、 淨租金每月為一萬二千五百元，即年淨入十五萬元，即租金收入回報率等於（樓價）百分之五。
三、 樓價和租金每年的升幅均為百分之四，這也是通漲率的百分比。
四、 按揭利率為百分之八，投資非物業類資產，如股票、基金等的回報率每年為百分之十二。
五、 總年期定為二十五年，無論是置業抑租住，以便比較。
六、 差餉、物業管理費等，無論是置業抑租住，當作互相抵消。
七、 計算過程裡並沒有把數字折舊等，即是用賬面值。
八、 置業比交租的「機會成本」，無論正或負（一般置業是「先苦後甜」：最初數年供樓金額多大過租金，後些年份可較輕鬆），均反映在置業選擇上。
九、 這三百萬元的物業以年升百分之四，為期二十五年計，將變成約八百萬元左右。
(1) 準業主較富有，毋需借貸（樓宇按揭）
即二十五年內，準業主一是用三百萬的全部來買物業﹝價格年升百分之四﹞，省卻借貸利息﹝八厘﹞，以及每月之收入還可作其他非物業投資﹝年升百分之十二，銀碼假設相等原本用來交租的金額），或二是把三百萬元的全部作非物業投資﹝年升百分之十二﹞，但每月須繳付租金﹝年升百分之四﹞。結果顯示置業途徑將令置業者二十五年後有約三千五百萬元資產（包括物業的八百萬），租住途徑則令非置業者有約五千一百萬元資產，即這時才買入該物業仍剩下四千三百萬左右。
(2) 準業主較窮，需借樓價百分之五十
和以上一樣，但是準業主只得一百五十萬元，若置業則須借貸兼供樓，就算選擇交租，亦只有一百五十萬元作非物業投資。結果顯示置業途徑將令置業者二十五年後有約一千六百萬元資產（包括物業），租住途徑則令非置業者有約二千六百萬元資產，即這時才買入該物業仍剩下一千八百萬元左右。
以上採用的數字，尤以通漲、借貸利率、非物業投資回報率等，只是用來計算，並非預測。至於相差四厘，如通漲和借貸利率之差距是否可接受，筆者相信可以，也歡迎專家賜教。若用短些之年期如十年，則置業未必如上遜色。
從上述之例子，可觀察倘樓價跟從一個相對低的通漲率調整，這通漲率與另類投資的回報率又有一段距離時，不少人可能捨棄置業之途徑。用以上例子，非物業投資回報率須下降至百分之十多些才與置業在銀碼上「打和」。當然，這並未包括對不同投資類別有不同風險的考慮。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。