香港樓市暫未有大件事

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年8月27日

先說甚麼為「大件事」，如普遍樓價急跌百分之二十五或以上，短期又沒有回復動力，且市場有點人心惶惶，拋售處處，才能視為大事情，只間歇地下調百分之五至十的，真的big deal啊！

沒有錯，美國經濟不但差，失業率高，且短中期難有氣色，評級又被降 (但AA+仍表示還債力強)，連士氣都可能欠奉。至於歐洲，拉丁語系之意大利、西班牙、葡萄牙或希臘等無藥可救不在話下，現連法國也疑似有事，真不知可如何修科。據此，近日全球股市動盪，無論背後有否有形之手，亦非不合理。

然而，直覺認為是次股市下調不會令香港樓市出現大調整，或許是未來大事情的前湊，但未來歸未來。為何這樣想？部份原因如下：

甲) QE效應仍在，且美國表示寬鬆至2013年 = 筆者認為香港樓市在近兩年多之升幅相當部份是源自全球多印了的銀紙，既然這是主要動力，就着眼它的去向和變化，暫不見這些銀紙被除掉。

乙) 歐美之再震盪效果比二○○八年金融海嘯時低 = 因它們不是由很好變很壞，而是由壞變更壞，影響不是沒有，而是已變得不那麼 big deal。

丙) 國內之影響可能更直接和大 = 坊間之報導皆顯示國內買家是近年香港樓市主要組群之一，雖不同渠道對其所佔市場之百分比提供不同數字，但少則百分之十五二十，多的則說近四成。倘若有甚麼原因令他們部份撤資，不排除樓市有大震動。

上述亦只是住宅市段的事情，但國內錢幣還間接影響商鋪市段，若不是自遊行等措施帶動成千上萬之旅客來消費，何來近年旺鋪租金 (繼而其呎價) 連創新高，更不用說酒店業務了。再者，寫字樓市段亦因有不少國內企業來港上市或開業而見需求增加，甚至跨國公司亦因國內經濟增長高而來港設辦事處，純因香港而來的未必多。

丁) 整體而言，香港房地產投資人士未像九七時瘋狂 = 當年差不多一面倒的買入或增持，閣下記得那時不少中產家庭擁有三數個單位 (自住一個，收租一個，樓花一個) 嗎？現在有人增購，亦有人減持，更有人退休趁勢trade down (即大屋換細屋)，借盡來買樓投資的亦較少。

總括而言，除留意資金流量外，就是關注國內的經濟金融情況，雖未來十年看好*，但波幅多少會有，且關鍵不只是其樓市。

*註：可參考過往文章「33%、66%、99%」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej596.htm

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。