地段之描述及形狀影響其價值

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年1月14日

近期參加了一個大學之研討會，席中有一外國學者談及土地地段之描述方式如何導致多或少些爭議，以及地段形狀與土地價值之關係，兼部份內容如下：

(一) 地段之描述方式 = 大致而言，有兩種；其一是「四方測量」(直譯英文Rectangular Survey)，另一種是「境況描述」(筆者之演繹，英文是Metes and Bounds)。

(二) 「四方測量」描述方式 = 稱作「四方」是因通常將土地地段盡量分劃成四方形，其用來辨認各幅地段之描述亦很有系統，如用上座標的幫助，因此不會導致地段確認上的混淆。

(三) 「境況描述」描述方式 = 這方法不盡明確，如可說「在一棵樹向左走一百步」等，倘若那棵樹被砍掉，又或原來不只一棵樹，便可想而知靠這些描述尋找地段之困難重重，不時亦導致地段界限及業權上之爭持不下。

(四) 研究發現，採用「四方測量」描述土地地段之地方較採用「境況描述」描述的地方有著較高土地價值 = 因由之一是若一切均等，有較明確土地地段描述之地段可賣貴些，而這又因業權更有保障，且日後因不明確界定導致訴訟之機會細很多。

(五) 地段之形狀 = 大致亦有兩種，就是較有規則之四方形狀，另外便是不規則形狀。一般而言，平原比較容易將一大片土地用四方形狀分割，而地形不規則兼山多則多導致不規則形狀之地段。

(六) 研究又發現，不規則土地地段多出現在地形較崎嶇又或行政較薄弱之地域裡 = 地形不規則(不平坦)導致土地地段不規則(形狀不同)不難明白，但有趣的是，在古代，沒有羅馬帝國統治過或未被羅馬帝國統治時，不少平原之土地地段也不規則，或許証明有規則之分劃背有須有「勵治」之行政機構(勢力)。

(七) 此外，有明確土地地段描述兼是四方形狀土地有助日後(經濟等)發展 = 因築橋建路會容易些，如路可直線走，且(政府)「收地」亦容易些，總較不明確描述兼不規則地段沒那麼多惡夢。

(八) 再者，研究亦發現以經商金融掛帥之城市多傾向四方形狀土地 = 但政治中心許多時是不規則形狀的土地，然而，這點如今於國內看像有些少出入，如北京舊區較上海的規則，當然詳細細節便得請教專家。

(九) 不少城市是舊城(中心)不規則，新發展區域如半郊區可甚規則 = 這可是一些國內外城市之寫照，如上海之浦西相對浦東等。

要注意上述的焦點是提倡採用「四方測量」描述方式，而非硬分劃土地為四方形地段，然而，不少發展中經濟體系仍用較不明確之「境況描述」描述方式。

有一點想提及，就是看來雖像「四方測量」描述優勝過「境況描述」，因前者之土地一般較後者的值錢，但是否証明描述方法就是其因由？筆者不知道，但或許會採用「四方測量」之地方根本就是較先進，進取，及有制度和效率之經濟體系，即「四方測量」亦只是反映其「先進性」而不是導致較貴土地的原因，其土地貴是因其社會根本較進步。

註：背境是美國開發初期時，地段之描述方式是採用由英國承傳的「境況描述」方式，後期往中西部時開始用「四方測量」之描述方式，且將大片土地以四方形分割。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。