「發水樓」之一些錯覺

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年11月25日

近期新聞媒體有甚多「發水樓」之報導和評論，有指因發水面積而多付了價錢，或單位面積「縮了水不見用」，又或發展商大賺發水面積等。

上述不全無道理，但有點商榷之餘地：

一)　樓不發水也不會比現在平宜 = 坊間似有樓若不發水，價格便會低些，但這是錯覺，實質不會。

首先，可「盡」動用來買樓之總金額是既定之數，自住的大多看其收入，一百萬年收入買四五百萬的樓很合理，上至千幾二千萬就困難了，炒家亦一樣，有一千萬資金連借貸就只可炒一千萬物業，二千萬根本炒不來。

即是說，發展商並不能多建造些面積而仍可以同樣呎價賣給買家，如呎價一萬一千呎便總共一千萬，多加五百呎要夠千五萬只會令一千萬的買家走人。

第二，就是近年一手樓大多不是以香港平均住宅買家為對象，而是賣給高於平均的買家，原本是普通之住宅區也豪盤貴盤林立。這多少反映「需求」一方近年之轉變，可以這樣理解：

假設原本需求一方有5000名可花一千萬之買家和另5000名可花六百萬之買家，發展商便大約會興建5000個千萬單位和另5000個六百萬單位。突然，多了3000名肯出二千萬之買家，最直接做法，就是建造3000個二千萬單位、5000個千萬單位及2000個六百萬單位，即有3000個買家買不到樓，且部份千萬或六百萬之買家亦要settle for less。當然，以上是極粗略兼簡化的舉例。

為甚麼不可以加推多3000個單位？可以但總有「時差」，一來部份土地須改用途或增容量，二來就算已有地段可用，但仍需「入則」甚至改設計(因要迎合新增之口味)，又要施工，加加埋埋以年月計。再者，若一切均等，二千萬單位之利潤會高些，賣一個已等同賣數個六百萬單位，且貴盤及平盤所花之行政費用 (如項目管理) 相差無幾，在商言商，只要「貴客」續來，做貴的著數些。亦即是說，部份土地可要留給續來之貴客。再說得直接些，就是有錢買家被更有錢買家趕走。

此外，貴盤多少要有派頭，如豪華大堂、高級會所等，這些設施均導致更多發水面積，但若沒有又賣不了貴價。順便一提，假設有錢買家數量持續，而未來新建樓盤之樓面面積又被收緊，不難導致現存之貴價樓更貴。

有對策嗎？恢復定期兼充足之賣地應有些幫助，但遠水救不了近火。

二)　縮水不見使，規定賣樓採用「可售」面積便是了 = 即凡「非內籠」面積不計，至於這等非內籠面積是否寬免則無關痛癢。至於有說市場會不習慣較高之呎價，相信時間可沖淡其影響。要注意的是，因呎價採用可售面積計算，而非慣用之建築面積，不會令總樓價改變。

三)　寬免面積不一定是「送」的 = 坊間有評論認為寬免面積是免費送給發展商，但這不一定，因發展商大多都懂得遊戲之規則，即若發展商A知道某地段可拿取多十萬呎寬免之樓面面積，發展商B也懂得，亦即若A投地時不出本錢買這十萬呎寬免面積，很容易會輸給發展商B。當然，不需競投之地段所得之寬免面積可甚平宜，若「益」了發展商，對策是檢討漏洞加以補救。

現階段要樓價較大幅下調有兩個情況，一就是待市場變得更瘋癲自動爆煲，二就是用very drastic measures去抗衡QEI, QEII印出來之銀紙，如將港元升值。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。