從基因看市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年1月20日

筆者從事房地產分析工作，但和中外行家有些不同，就是他們大多是經濟學家，觀點多由上而下。 筆者出生「磚頭」，二十年前並不太著重甚麼宏觀分析的，但後來發覺無論某房地產項目地點如何優良，設計如何先進，建築如何到家，只要市況不就，也照樣有有所虧損，無一幸免。

然而，或許筆者沒有受正統經濟學訓練，因此少了一些對經濟財務方程式之迷思，覺得這些計算程式需有助了解事情，但不能用來猜度未來，尤甚一些巨大變數（小變數有時還可以）。近年分析除用經濟(理性？)角度解釋外，還用上行為學等，而行為許多時與人類一些傾向(天性？)掛勾，亦即可能是基因驅使。筆者膽粗粗推論以下觀點：

(一) 人類有傾向希望別人覺得自已有優良基因 = 這由甚個人事情如追求異性至甚圑體如世界杯足球均源出一轍，皆是潛意識地希望別人感覺自己之基因良好。追求異性不了時，當然不開心，然而這傷心之感覺背後，可有一種被人家拒絕不收貨(因貨色 - 基因 - 不夠好)之嫌。同樣地，某國足球迷因其國足球隊嬴了時高興，輸了時咀喪甚至搞破壞，實質球員和球迷有何關連或相干。為國有感而發，當然是理由之一，然而背後亦彷彿夾雜著藉球員基因等同球迷基因之潛意識；看啊，我族之基因如何「正」。當然，平時之描述會是用「保面子」，「愛面」或甚至好榮譽等來形容之。套到市場去，有時就不難明白為何有時投資者不斬纜，基金經理「套戥」不足，又或某上市公司主管做假帳了。

(二) 人類傾向為各種事情或現象找因由 = 這概念源於Nassim Nicholas Taleb 之Black Swan一書裡，不是說所有事情均無解釋，而是說不是所有事情均有解釋，有些確是無喱頭的。然而，這傾向令人對所見所聞現象找理由，如二零零六年至二零零七年之資產升幅，當時不少論者認為拜低利率所賜，現在利率仍然低，資產值還不是要下降嗎？若利率低資產便有高值，「理應」不會出現降價。筆者覺得若「硬要」找理由，不如向資金流量(liquidity)或借貸量(credit)埋手，且曾發現市場有過利率高資產價格亦高現象，詳情可參考過往文章：

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej456.htm

那麼筆者是否希望人類變得較「理性」呢？ 非也，年輕時或許有這想法，但現在反而覺得這兩大性情(理性及非理性)或許才是人類為何到現在仍存在的理由之一。一來這等性情(基因)不易改(將來另計)，二來全理性之世界可能沒有喜怒哀樂，活著有如機械，干麼？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。