美國住宅：歐羅區投資者無癮

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年2月6日

有不少朋友在美國投資了住宅物業，當中有來自香港、美加和歐洲的，而他們均有興趣知道美國住宅市場之前景。慨括而言，中短線不容樂觀，長遠則看局部市場，不會照足日本劇本走的 [可参巧以往文章: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej541.htm]。

然而，倘若以過往十年美國平均住宅價格走勢計，又假設二○○○年買入持有至今，美元區投資者(包括香港的)仍有斬獲，但歐羅區投資者則已「蝕蝕地」，皆因近期歐羅對美元強勁。

一) 資料來源 = 從網上搜集，包括www.zillow.com 和www.hsh.com 等。數據由二○○○年至二○○九年，以半年為基礎。

二) 同一樣住宅市場兼同時間買入和放售，歐羅區投資者「無着數兼無癮」 = 至二○○九年下半年, 美元區投資者仍可賺46%左右，歐羅區投資者已蝕5%，後者是將該時段的美元住宅價格以同時段的美元對歐羅匯率計算 [詳情可参閱表一之指數]。

表一：時間	平均住宅價格(美元)	(美元) 價格指數	平均住宅價格(歐羅)	(歐羅) 價格指數
1H00	130,700	100	137,521	100
2H00	136,900	105	152,472	111
1H01	142,400	109	166,958	121
2H01	147,000	112	164,963	120
1H02	153,800	118	160,902	117
2H02	161,600	124	158,561	115
1H03	169,700	130	145,380	106
2H03	180,100	138	146,483	107
1H04	193,800	148	159,565	116
2H04	208,400	159	155,461	113
1H05	218,700	167	179,930	131
2H05	232,700	178	196,205	143
1H06	239,100	183	188,872	137
2H06	238,400	182	180,594	131
1H07	235,400	180	175,406	128
2H07	228,600	175	157,111	114
1H08	216,600	166	139,195	101
2H08	202,100	155	149,646	109
1H09	192,300	147	137,207	100
2H09	190,600	146	130,473	95

三) 若從二○○六年上半年之價格高峯計，歐羅區投資者蝕了30% = 而美元區投資者只輸了20%左右，詳情可参巧表一；美元區是 190600 / 239100 (二○○九下半年除以二○○六上半年價格)，而歐羅區是 130473 / 188872。

四) 若以這十年之價格波幅計，歐羅區投資者已可考慮入市 = 因現時以歐羅表達之住宅價格已技術上跌低於低波幅位，但美元價格仍在平均值水平上 [詳情可参巧圖一和二]。

五) 這十年住宅價格變動和傳統定息按揭利率關係不大 = 數值關係只有負0.38，或許須看那些近年在美國流行之新頴按揭(如初期只須還少許利息)方可有全面探討。然而，住宅價格走勢則與美元換歐羅之匯率有很強之反比，數值關係有負0.82，即大致是價格越高，美元越弱(注意：近年兩者齊跌)。

上述多少反映美國住宅近十年是靠印銀紙打造出來的，值得別的市場警惕。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。