風險或須跨市場來分散

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年09月22日

近期研究了國內四大房地產市場之風險分散問題，主要看住宅、寫字樓及商舖市段，而四大市場是指北京、上海、廣州和深圳，基本上發現若只在某市場(城市)裡分散至不同市段是沒有多大用的，須要考慮跨市場或許才能，部份分析和觀察如下：

(一) 數據來源=主要從公開報導及國內之搜房網和其報告，包括一些城市房地產指數以及市段指數等，再加上一些經濟指數如物價指數等，用簡單統計程式計算一些關系。以上數據由二十一世紀開始，是每月或每季比較，年期是短了些，但直覺上又認為步入新世紀後之房地產市場和九十年代的有所性質上之差異。

(二) 首先，物價指數和房地產價格表現有著一定程度之同向數值關係=這和世界別的地方相像一般物價升房地產亦多升，亦即房價和通脹有些關連，因物價指數是反映通脹(通縮)指標之一。然而，四大市場亦各有不同程度之數值關係，甚至廣州是出現反向關係，即物價升(跌)，但房價跌(升)。在同向之三個市場中，北京之數值關係較弱。

(三) 同市場(城市)裡不同市段之關係=基本上，若某市場之住宅市段升，其餘之寫字樓或商舖市段也多是升，幅度多少是另話。因此，從風險減少或分散角度看，只在某市場裡將投資分佈到住宅、寫字樓和商舖沒有多大作用，市上齊上，市落齊落。然而，這種關係於不同市場(城市)亦不同，比較下，北京市段間之關係較弱，上海尤其住宅和寫字樓市段而言較高，且整體而言住宅市段和商舖之數值關係亦像較和寫字樓高。

(四) 跨市場=這裡只將同市段於不同城市作比較，比方說，只和北京及上海之住宅市段相比，並沒有將北京之寫字樓和上海商舖相比。據此將寫字樓或商舖投資分佈於四大市場裡並沒有減少風險之作用，因其數值關係存在一定用向程度，唯一有這作用的存在於住宅市段。根據計算，廣州之住宅指數和北京、上海及深圳的不同，沒有多少數值關係，因此從風險管控角度看，住宅投資者或機構可考慮利用廣州住宅市段來減少他們在北京、上海或深圳之住宅投資風險，比例多少是後話，要注意的是若只分佈於北京、上海和深圳是減不了風險，因它們較齊上齊落。

總括而言，上述只粗略觀察，存著數值關係不一定意味它們之間有「因果」效應，不排除只是一時段內之巧合。再者，上述分析是宏觀層面的，即不排除某個別樓盤可逆勢而行，即整體市場向上其可向下，或相反亦然。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。