看好國內房產但城市化不是原因

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年11月29日

近日有幸?與一個以中國房地產為主題之研討會，不單有份籌備，且有機會作講者之一，題目是「中國房地產之黑天鵝?」(由英文原題China Real Estate Black Swan?翻譯而來)。

當中內容包括城市化之大趨勢，以及不少評論因此而預期國內許多城市的房價可有相當之升幅。但筆者並不完全同意，因這是將「馬車放在馬之前」(Putting the cart before the horse)，即本末倒置，因果不分。部份細節如下：

一)    城市何以出現? = 在工業革命前，不論歐洲或亞洲，不少農村地方早已有「市集」，其功用是方便各農?商?做交易，久而久之，更有各種配套服務出現，如食市，旅館等，部份市集更是日後城市的初階。工業革命後，因工廠需求大量人手，令不少人遷到較集中之(工業)城市居住，繼而產生今天不少城市。

二)    要有經濟理由支持 = 無論是農商作交易，或是工業生產，又或現代的服務行業，城市要有一個或數個經濟支柱才可誕生，長大及持續發展。若這些經濟原素不充裕地存在，單靠人口增多未必奏效，只會製造不少貧民區而已，部份發展中國家便有這樣的例子。

三)    城市化只是反映經濟之現象 = 是果不是因，兼這果(城市化)之性質或規模亦隨?時間及發展而改變。若以房地產為例，初期可能側向工業物業，因工業是經濟支柱，但後期可能會是寫字樓，因已改為以專業服務為主，城市面貌亦不同。

四)    房地產價格有賴經濟表現 = 亦即是反映經濟之現象，也是果不是因。簡而言之，若某城市有?一些「?食」優勢，其經濟表現便相對地好，意味一般家庭收入有所增加，其消費及投資亦相對暢旺，房價自然亦較高。相反，房價便較遜色。

五)    城市化及房地產價格並非因和果 = 而是兩果，且皆反映某經濟體系之表現。這亦即是說用城市化程度來猜度房價去向可會捉錯用神，因城市化本身影響不了房價。

相信不少認為城市化可令房價上漲之論者，其見解是基於人口上升環節，即人多便等如需求大，而需求大價便升。然而，只是人多但平均收入低，需求亦不會大，幫不上建立有效益之房地產市場。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。