美景座向高度值多少？

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年09月15日

一般而言，同樣用料及設計之住宅單位，但有著不同之景色，座向(東、南、西、北等)或高度(樓層)，在價格上都會有分別，多少是另話，而這「差額」是否值得則見仁見智，主觀成分免不了，不同買家會有不同抉擇。純從技術角度看，雖未能排除有某程度之主觀判斷，這差額是可以用一些粗略方法分析的，包括找尋不同因素，如座向等，對某樓盤之單位在價格上的影響幅度，部份見解及推論如下，包括一些須注意之地方：

(一) 首先，這些分析包括(包容)了市場任何主觀成分=因數據是基於市場認確的交易個案，且一般會有一定數量，過分高或低價之交易影響可被減低，亦即同時包涵了豪氣奔放型買家之出價，也包涵了仔細計算型買家之出價，是否理性、感性、客觀或主觀均無須過分理會。簡單而言，我們只是有興趣知道買家群會傾向多出(或少出)多少價錢來購買某座向或好景色之單位，而非他們是否理性或客觀，且這些理性及客觀等概念亦很難科學地界定。

(二) 此外，這些分析是限於某樓盤或頂多某住宅區=而非全市合用，亦即每樓盤(尤以大型的)或每住宅區均須獨自分析計算，使用別的很可能有誤導機會。舉例說(數字是隨意的)，買家平均可能願多付五十元一平方呎購買相同但高一層之單位，但這幅率未必是同區別的樓盤之幅率，更遑論不同地區的了。

(三) 再者，這些分析計算得來之幅率也可於不同時期有所不同=比方說，樓市興旺時，某樓盤之買家群(一手樓也好，二手樓也好)可能願每高一層多付五十元一平方呎，但樓市淡靜時，這幅率可能只有二十元一平方呎。

(四) 這些幅率在同樓盤同時期也可於不同「段落」有不同之幅率=這裡段落是非某因素之大組群，舉例說，若以樓層計算，一樓至十五樓可能是一段落，十六樓至三十樓是另一段落，三十一樓以上又另一段落，三十八樓至三十九可是最貴段落，而每段落之高度因素幅率皆不一樣(一般是樓層段落越高越貴)。至於是甚麼原因，可以是越高越「好景」，甚至是全部皆有「好景」，但越高其感受越佳，且以倍數遞增，即三十八樓之好景比十九樓的好看不只兩倍。

(五) 二手市場價格較一手的更反映買家群對某樓盤因素之衡量=因一手的可包括了「銷售策略」，而這等策略有時會在初期有些優惠以吸引第一批買家「打底」兼造勢，乘勢時部份單位也可以高於預期價格出售，不是數據用不著，但最好兼有二手的作對比及參考，除非某區是新到只有一手樓盤。

(六) 分析概念=由於本港，尤以六七十年代後興建之樓宇，多是多層式住宅公寓，因此某「角落」之單位由最低層至頂層(甚麼複式除外)在設計上大致相同，因此，樓層與樓層之間之差價主要反映其高度之幅率，而這幅率亦可包涵之景色幅率，至於這景色部份有多重要視乎其質素。推論是景色若非好看，其所佔重要性不高，但若有美景的則佔重，甚至可突然佔重，如果該批單位由低至高須過某樓層才可欣賞到這美景。同樣地，若有相同設計兼位於同樓層之單位但座向不同，甚差額便反映市場對座向之評價(或偏好)。簡單而言，這過程涉及較大量數據(交易價格)，將不同時期之價格歸於某時期基礎上去除一些極端個案，繼而逐個因素探討，希望得出一些用得著之幅率。

這些結果不但有助制定新樓盤價格，亦可幫助房地產開發商和投資者建造更有市場效益效率之樓房，以及令個別投資者了解那個單位因素較值錢，和那個只是自己願付而別人沒那麼著重。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。