上海中部住宅自成一家

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年12月6日

這裡並非指其市容或建築物，而是其住宅市場的一些特性。部份觀察如下：

一)    資料來源 = 主要是網站及一些上海房地產雜誌，如上海樓市商情等，再加以粗?的計算，而資料則反映二○○八年之十月末端之情況。

二)    上海中部 = 主要包括其原有之九個較傳統及古舊之區域，如黃浦，靜安，徐匯，虹口，普陀等。其他的則分為東部(如包括浦東)，西部(如包括青浦)及北部(如包括嘉定)。

三)    以套數計，中部供應量最高但銷售量最低 = 供應相對銷售之比例為4.64，較東部之1.45，西部之0.76 (沒錯，即銷售量大過供應量)及北部之1.38高出不少。這或許反映近期經濟放緩等之影響，尤以對貴重物業方面，而中部則有不少這類貴重物業。

四)    以套數計，中部供應量集中在大面積?型 = 即不少供應是140平方米或以上，而這和其他三部(東，西及北)不同，它們多是70至140平方米內之?型。

據此，中部之大?型(140平方米以上)供應量相對銷售量之比例亦最大，高於其整體平均(4.64)，為6.87。

中部戶型	供應百分比	供應套數	銷售百分比	銷售套數
<70m2	5%	83	5%	18
70-90m2	18%	298	17%	61
90-110m2	18%	298	22%	79
110-140m2	19%	314	29%	104
>140m2	40%	662	27%	96

五)    中部不單只建造較大面積?型，更售出較大面積?型，且單價(每平方米人民幣)亦較高 = 這和其他三部剛相反，意味一些大兼貴之物業亦有且仍有捧場客，雖供過於求。

再者，筆者亦察覺到中部無論在供應，銷售以致單價，均與其他三部沒相似之地方，因此推論中部之買家群相對與眾不同，且發現近年之70% / 90平方米限制，已可能導致一些供求失衡。但篇幅有限，或許日後再書。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。