一年內賺100%可回吐

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年09月03日

根據近期一些公開報導及資料，本港住宅市段有些拉鋸現象，一方面有樓盤價格創新高，尤以豪宅市段，另一方面亦有樓盤價格受壓而出現向下微調情況，主要以大眾私人市段而言，行內人士亦有不同預期，有些認為價格仍向上，也有些預期橫行。若看有關數字，則整體住宅市段價格相比昨年最差時期升了約百分之四十，但升幅在各區分每樓盤可甚有分別，一些受追捧之物業及地區可升了百分之百強。

筆者認識朋友之中，有小部份於去年市場氣氛最壞時候投資了物業，現時賺了不少，部份更打了「一個開」(即賺了百分之百)，因而考慮是否應該賣出套現。這裡沒有絕對正確或錯誤之答案，因實質須要看個別投資者之情況，包括其投資組合結構，回報風險預期及承受能等，適用於甲之方案，未必適用於乙。然而，若一切均等，而投資者的確賺了百分之百或以上，筆者則會傾向建議賣出，就算不是全線退出也可售出，部份原因如下：

(一)一年內賺百分之百或以上不容易=就算全世界來說亦不易，更何況只限於本地房地產市場。這裡不是說未來價格只跌不升，但「重貨者」(尤以有重借貸者)真的須要考慮「回手」。

(二)要再升百分之百所需的資源氣氛等更大=舉例說，要將原本一千萬元價格的住宅單位升一倍須有買家願多出一千萬元，即以二千萬元購買完成交易，但再從二千萬元價格提升至四千萬元(一倍)，則須有願多出二千萬元之買家(那先前願多出一千萬元之買家或許購買不了)。這意味整體市場須動用更多資金，更有投資氣氛才能令市場「翻完再翻」，亦即成本越來越高，才能達到以往效果。

(三)風險也高些=通常而言及假設因素沒變，若某投資項目能給投資者帶來三倍之回報，最先之一倍所涉及之風險較少，亦即較易實現，而最後之一倍所涉及之風險較多些，意味其實現率較低。這亦帶動「值搏率」環節，一般而言，越往後之回報越不值得搏。

(四)物業成交較需時=股票可即時買賣，物業做不來，由簽買賣合約至交收物業也須最快以日計算，但房地產市場價格則相對可轉變得很快。這亦是為什麼房地產賣家在價格下調時大多只能跟看或落後於價市場調整，因先知先覺須有勇氣較別人先下調一步(多些)。

總括來說，從技術角度看，本地房地產市場整體而言，現時沒有過大風險，然而，那些一年內以有百分之六十或以上回報的投資物業，尤以那些收租回報遜色的，則與有關投資顧問商討後可考慮放售再說。