美國整體住宅價格以西岸領先
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年04月27日
近期搜集了一些簡單數據，是有關數個美國東西岸城市的，發現近年西岸住宅價格比東岸的高，然而於八十年代中期前並非如此。以下是一些註腳：
甲、資料來源：主要來自《紐約時報》網站。
乙、時期：由上世紀六十年代末至二○○五年左右。
丙、城鎮：東岸的有紐約市、波士頓、首都華盛頓等，而西岸則有洛杉磯、三藩市及聖地牙哥等。
丁、住宅價格：以中間價為基礎，並以時年的美元現值計。
以下是觀察及初段分析：
一、上世紀八十年代中期或之前，東岸住宅價格勝（高於）西岸價格，但非時常，如紐約市於七十年代中差點兒破產，而其時的住宅價格比西岸的還低。此外，這現象亦不表示東岸價格相對西岸有著很大差別，通常只高於西岸的百分之二十五至三十左右。
二、由上世紀八十年代後期起，西岸勝東岸，雖然紐約市的價格仍「拍得上」洛杉磯，但波士頓等則落後於三藩市、聖地牙哥等，且其差距比上述提及的要大，有百分之五十至七十左右，尤以近年數字計算。
三、同期東西岸皆升，但細看則有時共升，另些時空則一升另一不升或不那麽多，若將東西岸的價格比較，其數值關係甚高，R2有著零點九或以上，顯示長期齊升跌。然而，若將時空細分為五年一期，則有些時期東西兩岸升跌無大分別，如七十年代中期或九十年代後期，但另些時期則其中一岸較另一岸有著顯著變幅分別，如東岸於八十年代中期較優勝，但西岸則於八十年代後期較標青，可說一高一低。
四、若將不同五年期各城市的價格和全國中間價比較：則發現八十年代中期或以前，東西岸的比率沒有多大分別，一般比全國的高百分之二十至五十不等。然而，於八十年代中期後，東岸的比率明顯低於西岸的比率，前者只是全國價位的二倍左右，但後者則有二倍半至三倍半的幅度，不可謂差別不大。
五、趨勢因由：不少研究和評論認為這與人口老化有關，因年長人士喜歡遷往較溫暖的西岸居住。此外，近二十多年亞太區的經濟發展亦惠及美國西岸發展，加上高科技的配合，如虎添翼。無論如何，以上論據有待進一步研究。
總括而言，上述簡易分析顯示選擇房地產市場與投資時空的重要性，如八十年代後選西岸城市像好些，且於九十年代入市則更妙。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。