國內房地產投資沒有一二線之分

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年3月7日

現今有市場意見認為國內二線城市之房地產比一線城市的較有投資機會，因前者較後者平宜，回報會高些，且開發商等也紛紛前往。

上述不無道理，確實不少二三線城市亦開始冒起，然而，真的意味一線城市房地產投資將必會較遜色？我們不防看看數據，察証這見解是否有支持：

甲) 數據來源 = 主要是互聯網之公開資料，包括有關城市政府的統計，以及一些研究機構和房地產服務公司之報告，例如www.cbre.com.cn。

乙) 數據範圍 = 只看十個城市，包括四個一線城市和六個二線城市，前者有北京、上海、廣州及深圳，而後者有天津、大連、成都、南京、杭州和武漢。再者，亦只着眼高級私人住宅(luxury residential sector)市段，包括由2003年至2008年期內之租金和價格走勢。

丙) 計算方法 = 是搜集上述各城市之高級私人住宅市段的租金和價格數據，計算期內之租金和價格的波幅度與總回報。

丁) 波幅度 = 一般而言，波幅度越低越好，因高波幅度表示高風險，即無論是租金或價格之波幅度均以低數值為妙，亦即越是「左下角」越好，請參巧以下圖表。據此，下圖顯示有兩個一線城市提供較低的租金或價格之波幅度，另一個近「平均」之一堆，只有一個「拋離」群體但仍非最離群。整體而言，一線城市之房地產投資風險比二線的傾向低些。

戊) 總回報 = 一般而言，數值越高越好，即往圖表之「右上角」走，請參巧以下圖表。據此，下圖顯示四個一線城市之中有三個之租金或價格回報均遜色於一些(但非全部)二線城市，但表現最好之城市仍屬一線。整體而言，一線城市之房地產投資回報不一定比二線的低。

當然，投資者可說上述只是代表過去之表現，將來二線會勝一線，那就由時間作見証吧。

筆者只欲提出城市可因發展階段之先後、規模之大小等被分作一二線，但投資未必有一二線之分，只有高或低回報，且要對比風險程度。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。