R2之應用
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年3月1日
這裡R2是數值關係運算(correlation)裡其中一個環節，其價值在零至一之間，零代表兩套數字之間並沒有任何變數上之協調，無論是相向或反向，而一則代表兩套數字之間存在百分之百的變動協調，無論是相向或反向。
這個運算有何用途？從投資風險管控角度出發，兩類投資項目若存在近零之數值關係，表示投資於這兩類項目可有減低風險的功效，因其中一個失利並不表示另一個也同樣會失利。相反，倘若兩類投資項目存在近一之數值關係(相向性的)，則表示其走勢趨一致，分散投資於這兩類項目並沒有帶來減低風險之效用。此外，這個運算亦可用來測試那些因素對某類投資有著較大之影響，雖這裡亦要提及較近一之數值關係不一定意味該因素和該投資類別必有因果成份，因這近一之關係可以是碰巧而已，這因果關係可有其他運算程式測試。
一般而言，上述運算並非深奧程式，然而部份客戶已覺得這樣做甚「學術」，而一般常見之房地產市場報告亦多只有各環節，如均價、人口、供應、經濟增長等之數據走勢圖表，但很少將這些數據比較或作上述運算。當然，許多時候看這等圖表和數據已可粗略看出某環節與別的環節是否存著一些走勢上的關係，尤以時間不多時可提供一個較快印象，但只這樣做存在一些風險。部份可參考以下觀察：
(一)圖表本身=舉例說，兩個環節之圖表驟看起來其走勢波動可以很相似，但若果不留意它們的Y-Axis數值分配(scale)，可有機會產生錯覺，因做圖表之人士可能想令一個原本較為平坦之走勢看起來波幅重重，即一個其實只在百分之十上落波幅的走勢可驟眼起來和一個有著百分之三十上落走勢波幅相差無幾。簡單而言，要留意Y軸之數值分配。
(二)兩個走勢相約之數套可能沒關連=只是碰巧而已，多年前(九七年前)，筆者參與一個房地產研討會，席中有演講嘉賓顯示出本港人口之過往及預期升幅，亦同時顯示本港平均樓價向上升之走勢，認為樓價將繼續升，因人口會升。當然，實況如何，現在大家都知悉了，只是筆者對這類分析不知是發怒還是笑好。
(三)兩項數據之數值關係於不同時期亦可以不同=不但只九五年至二零零零年間和二零零一年至二零零六年期間的可以不同，就算年期是部份相同的，如九七年至二零零二年間和二零零零年至二零零五年間(即二零零零至二零零二年是共有的)也可以不同。再者，年期之長短亦可導致不同數值關係，舉例如銀行利率與樓價，若看由二零零一年至二零零六年間兩者或許有關連，但若由一九七零年至二零零六年間其關連可能不高或沒有也未定，而一般數據越多和越久其代表性可較高一點。簡單而言，這等數值關係運算須定期檢討和重算，雖不致要每日查看，但也不能運算一次便當一了百了。
對一般人來說，上述運算可以甚枯燥無味，且搜集數據可需要不少時間和精神，然而，當發現了市場未有察覺的一些現象時，可甚有滿足感兼提供投資套戥機會。
這裡R2是數值關係運算(correlation)裡其中一個環節，其價值在零至一之間，零代表兩套數字之間並沒有任何變數上之協調，無論是相向或反向，而一則代表兩套數字之間存在百分之百的變動協調，無論是相向或反向。
這個運算有何用途？從投資風險管控角度出發，兩類投資項目若存在近零之數值關係，表示投資於這兩類項目可有減低風險的功效，因其中一個失利並不表示另一個也同樣會失利。相反，倘若兩類投資項目存在近一之數值關係(相向性的)，則表示其走勢趨一致，分散投資於這兩類項目並沒有帶來減低風險之效用。此外，這個運算亦可用來測試那些因素對某類投資有著較大之影響，雖這裡亦要提及較近一之數值關係不一定意味該因素和該投資類別必有因果成份，因這近一之關係可以是碰巧而已，這因果關係可有其他運算程式測試。
一般而言，上述運算並非深奧程式，然而部份客戶已覺得這樣做甚「學術」，而一般常見之房地產市場報告亦多只有各環節，如均價、人口、供應、經濟增長等之數據走勢圖表，但很少將這些數據比較或作上述運算。當然，許多時候看這等圖表和數據已可粗略看出某環節與別的環節是否存著一些走勢上的關係，尤以時間不多時可提供一個較快印象，但只這樣做存在一些風險。部份可參考以下觀察：
(一)圖表本身=舉例說，兩個環節之圖表驟看起來其走勢波動可以很相似，但若果不留意它們的Y-Axis數值分配(scale)，可有機會產生錯覺，因做圖表之人士可能想令一個原本較為平坦之走勢看起來波幅重重，即一個其實只在百分之十上落波幅的走勢可驟眼起來和一個有著百分之三十上落走勢波幅相差無幾。簡單而言，要留意Y軸之數值分配。
(二)兩個走勢相約之數套可能沒關連=只是碰巧而已，多年前(九七年前)，筆者參與一個房地產研討會，席中有演講嘉賓顯示出本港人口之過往及預期升幅，亦同時顯示本港平均樓價向上升之走勢，認為樓價將繼續升，因人口會升。當然，實況如何，現在大家都知悉了，只是筆者對這類分析不知是發怒還是笑好。
(三)兩項數據之數值關係於不同時期亦可以不同=不但只九五年至二零零零年間和二零零一年至二零零六年期間的可以不同，就算年期是部份相同的，如九七年至二零零二年間和二零零零年至二零零五年間(即二零零零至二零零二年是共有的)也可以不同。再者，年期之長短亦可導致不同數值關係，舉例如銀行利率與樓價，若看由二零零一年至二零零六年間兩者或許有關連，但若由一九七零年至二零零六年間其關連可能不高或沒有也未定，而一般數據越多和越久其代表性可較高一點。簡單而言，這等數值關係運算須定期檢討和重算，雖不致要每日查看，但也不能運算一次便當一了百了。
對一般人來說，上述運算可以甚枯燥無味，且搜集數據可需要不少時間和精神，然而，當發現了市場未有察覺的一些現象時，可甚有滿足感兼提供投資套戥機會。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。