數字以外
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零四年六月十八日
在考慮是否進入某房地產市場時，研究及分析該經濟體系一些數據少不得，如總經濟生產值、人均收入、人口分佈、教育水平等，當然亦包括房地產市場的規模、數量、供應、結構、法例、金融方面之配合，及建築質素等。數據雖甚有用，但並不能純靠它們，因許多環節和層面仍需靠另類方法領略及觀察，以下是其中一些：
(甲)國際化程度 = 不少城市喜歡標榜甚麼國際形象，或以此為發展方向和追求目標。這無可厚非，但總覺世界並不需要太多國際城市，亦非所有城市均可以此為目標，且部份城市不做國際城市可以更成功。無論如何，就國際化而言，數字上可參考一些與外國貿易之資料，越多可意味與外國人接觸較多，文化多交流機會，國際化水平有機會高一些。此外，有多少外國商號設置辦事處及有多少外國人居住亦可顯示國際化程度，甚至市民是否普遍受落外國品牌、食物、餐飲等亦有助於了解其情況。再者，某城市是否有著先進之樓宇、大廈、公路、交通設備等亦可幫上一把。然而，以上種種只是「眼見」的東西，只表示某城市有國際化之可能，但不一定意味其存在。原因很簡單，某城市之居民可常穿著最流行之西服，出入高級西餐廳，聽西方音樂，喝星巴克咖啡，但對外國文化、歷史、習慣等認識可能不深，或只一知半解，日本便是例子之一。較深入之觀察需時，且多是從與當地人溝通得知，如英語之普及程度及能力，或外國書藉是否普遍流通(英文版本或中文翻譯版本也可)均會有些啟示。這裡國際化非指全西化(外國化)，而是某地對外來的東西是否有好奇、包容、接納，甚至(適合時)採用的元素，以及與本土之東西互相融合。
(乙)發明VS創意
= 部份人對以上兩概念混為一談，但其實兩者有一定分別。發明涉及製造全新東西，如愛迪生發明「電」類產品，而創意可建基於已有東西上，如創造「花生」漫畫之舒爾芝，但漫畫本身非新事物，那些油筆器皿也不是。不同地區，包括國家及城市，有不同優勢及劣勢，懂得揚優隱劣很重要。有些城市優於發明事物，另些則善於創意，前者多是科學重鎮，擁有不少科學研究所及大學，學術風氣甚濃，美國麻省之波士頓及其周邊地區是例子之一。後者未必需要太多科學成份，因創意在其他領域亦可發揮出來，如金融、電影、商貿、法律、建築、教育，甚至房地產，正是「行行出狀元」。數據或許可顯示某地屬那類型多些，但未必全可靠，因不排除行政方面之影響，且發明及創意(尤以創意)未必和投資額多少成正比。這層面亦需時觀察，究竟某城市是發明型多些或是創意型多些，省不了與本土人接觸，多聽多了解。或許發明型城市會擁有較多「專利」(Patents)設計等，而創意型城市可較多「版權」(Copyrights)之東西。
總括而言，某城市是國際化與否非重要，屬發明或是創意型較好也沒有定案，是否可有「自知之明」及「量力而為」較關心。對投資者而言，這兩環節顯示城市之性質及風險。興旺的非國際化城市較不興旺之國際化城市可更吸引投資，而創意地利用人家之發明也不失禮。