可買晒不代表會買晒

 

 

鍾維傑

地產分析有限公司行政總裁

2012年4月14日

 

近年有評論認為,隨着經濟高速增長,國內富裕人口亦多了不少,百萬資產已意義不大,起碼以千萬計,超級富豪更需以億為單位。因此,就算只有當中百分之一南下香港購置物業,已可「包起全。場」,供不應求。

純以數字估算,上述情況並非不可能,有貨在手,真希望有更多外來買家搶購繼而將價格再炒上。然而,細想之下,又未必如想像中容易,因為:

甲) 城市不可能只得富裕人士 = 若是,哪誰負責清潔街道、駕駛公共交通工具、救火、維持治安、甚至行醫或提供各種營商和生活所需之服務?鼓勵部份退休人士遷往別地生活是一回事,但城市仍需要不少技術和非技術人員to keep it running。

即是說,總要有些較「平民」住房,無論是公屋、居屋、夾屋或上車盤,抑或買或租。

乙) 會有「飽和點」
= 包括資產價格,超越了這個點,就算富裕人口仍 (再) 多,亦未必可導致更高的資產價格或需求。舉例如有10名超級富裕人士時,某豪宅可經競爭後賣五億,20名時或可售九億,30名時已只是十億,50名時仍可能是十億左右,原因是就算不計較投資回報,極少會全非理性「傾家蕩產」地買樓,難道買出售公屋單位亦要過億一個?

再深入些看,又假設富人不會用多於其10% 財富於單一資產上,有十個百億富豪爭奪和有一百個百億富豪爭奪某名貴樓房,售價相差未必會很大,多數仍約十億左右,一定不會是如人數之差異十倍。

丙) 財富優勢以及榮耀感覺減少
= 富裕可以是相對的,假如某城市平均家庭都擁有過百億之資產,只得數億身家的便是該市之貧窮戶。推論下去,倘若某城市已有若干數目之千億富豪、百億富豪等,部份別處之相約富豪亦未必容易擠進來,更遑論那些少點身家的。

丁) 香港不是唯一選擇 = 來港投資原因眾多,相信分散投資以減風險是其中之一。據此,除非其他城市之房地產價格也同樣上升,本地的便會越趨「鶴立雞群」,到了某水平資金便傾向往其他市場。

茂) 城市可以有多個豪貴宅區,但沒有城市只得高價樓房 = 舉例如紐約市,雖對全球和全美國投資者有一定吸引力,但全市包括周邊計有貴區亦有普通的,就算是曼哈頓上中下也不同。

國內投資者垂青本地房地產之趨勢未完,但長遠不是每個富裕人士都會來或可以來,過百萬人數時能來的百分比可以較高,但千萬人時只有少數can make it to here。

 



...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com。