樓宇預測影響樓市？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零四年六月十日

近期看到一篇國內的房地產評論，大意說越少樓市預測(分析)越好，因作者認為這些預測會令市場參與人士跟其預測行事，如預測說樓價將升，市場人士便會即時行動而令樓價更加上揚。筆者是從事分析工作，亦時有作出預測(猜測)，一方面喜見有人認為預測有這麼大影響力，但另方面亦覺該評論有相榷之餘地。粗略見解如下:

(甲)市場分析及預測非萬能亦不百中=因數據常不足，有誤及永是「歷史」，兼分析程式也不完善，就算是諾貝爾得獎者的也不是，更何況一般計算方程式。再者，就算數據及程式充足，許多時因時間不足亦可導致分析不夠詳盡而失真了些。讀者或許會問那麼分析來幹甚麼，簡單回答就是總比不做好些，雖未致測出「嬴硬」結果，起碼一些大方向或回報風險主要環節常可反映出來，若加上投資者自身之資源及回報考慮等，選上適合的策略及項目非不可行。作個簡單比喻，最好的醫生也不可起死回生或消滅絕症(包醫)，但對其他病確可幫上防止病情惡化或引致其他大病，令病人早些痊癒及舒適些等。分析不包勝，但確可助投資者更加了解各環節而作出當時最適合的決定。

(乙)成熱之市場不會被預測「牽著鼻子走」=只有不成熟之市場才有機會常被一些(尤以有權威的，好壞是另話)預測影響帶著走，成熟市場之參與者多不會即時跟預測或其示意行事的，一來成熟之市場預測多的是，且可有不同意見，投資者亦常有「自己的一套」思考方式(是好是不好另計)。要令不那麼成熟之市場演進致成熟之市場，不是不做預測，而是要鼓勵多些(不同)預測，使市場人士不但可參考不同見解，更可有機會練習其思考力，從而漸進入更高層次。簡單而言，預測越多，越百花齊放，市場越不會盲目跟(個別)預測走。

(丙)房地產市場非全科學=凡是涉及「人」的東西不能用全理性或科學角度研究和分析，因人有感性(感情，感覺)一面，而後者層面未必可時常數據化及量度，須用其他方法補充。舉例說，以往價格走勢可從數據得知，但若要捕捉市場一時之傾向(氣氛)以博「短炒」來獲利則多靠「市場觸覺」，因正統數據出來時可能「為時己晚」。這亦是房地產市場好玩之地方，分析更是科學和藝術之結合。

(丁)分析員之「心理矛盾」=作為分析員，有人認同己見時，多是歡喜的，但若有不少人同樣認同時則會擔憂該次分析不會準確。理由很簡單，因該分析(預測)多建基於沒那麼多人認同之假設上。這亦即意味分析員有了相當「名堂」時，其預測不中之機會可增加。

總括而言，預測非全科學，亦不萬能，而參與人士亦非每個都相信或作依歸，然而，市場確變得更多姿多彩。