為何房地產要預售？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年09月08日
近日根據一些內地的報道，有關當局有意取消預售房地產制度，此舉有人支持，亦有人反對；前者包括一些學者及專家，後者多是房地產業界人士，如發展商及中介人士等。筆者並不完全了解內地房地產市場的狀況，據聞取消之意和近期調控市場之舉有關，亦有說可能和預售項目部分「爛尾」有關，且支持者認為有助降低樓價，反對者則這可令樓價速升，討論甚熱鬧。
這裡並不是打算談及各方的論點如何，只是欲與讀者分享一些預售房地產，俗稱「樓花」的技術層面：
預售房地產是賣現在還未建造的樓房 買現房有實物可參考，預售房則多只是數份圖則，最多加上樣辦房及模型，其餘須靠買家「想像力」。
預售房更加需要誠信 這是指發展商的誠信，以及一些良好兼有效益的法律和財經制度配合，否則不難出現賣家拿訂金後逃之夭夭或爛尾情況。
預售與否主動在發展商 一般容許預售房的市場並沒有法例指定發展商必須預售，採用與否純由發展商決定。那麽，發展商何時及為何預售樓房，是值得探討的環節，部分如下：
一、發展商減低房地產項目商業風險
預售表示發展商可「預支」部分賣價，減少開發項目所需的資金，借貸需要假設也不必那麽高，且有助提升自有資本回報率。就算這預支的款項在較完善市場裏未必真的可即時取用，對其貸款利率等仍可有幫助，因為其項目風險少了些，借貸者或機構可經其較優惠的放貸。
此外，預售成功亦即發展商大致可放心項目完成時，已有買家在手，不必冒完工時的市場風險，因完工時的市況可以是比項目計劃時更好或更壞。當然，市場或經濟真的很壞時，預售買家也可不顧而去（俗稱「撻訂」），但這在良好運作的市場未必是致命傷。
二、發展商對後市不盡存在信心
因而趁市況良好時推出預售項目來套現。然而，就算對後市更具信心，但從商業風險管理角度看，趁市好出售（部分）樓花是減風險做法之一。舉例說，某發展項目有一百個單位提供，較平衡的方式可以是預售出一半左右以達「歸本」，留下另一半來博取後市可能更好市況。此外，既然市場有額外買家，且又肯出價購買，發展商沒大理由不作預售。
三、發展商資金不足
這尤以一些新興市場更常見，不少是「單一」項目發展商，拿着甚少自有資金便參與項目計劃，除銀行借貸外，其餘便靠賣預售房充數；因此，取消預售房制度對小型發展商而言可以是致命一擊，而大型又有實力的發展商未必很介意，因這有助淘汰部分較弱對手。
四、預售房引出未來買家
其中也包括炒作者，但對現在立刻需求房產的人士及家庭無助，因其樓花多在數年後才完成；然而，要注意的是「需求」的伸縮性可以很大，如數據或許顯示每年平均有數萬對新婚人士，因此新房的需求不菲（筆者不認為結婚必定要置業，但這是另話）；但若經濟環境不配合，這數字可大減，因人們可以推遲結婚或改為租樓，甚至和長輩同住等。相比下，樓房的供應就不可能如此多彈性。
簡單而言，預售房在市場氣氛興旺時，幫不了必須買新現房（及二手房）的買家（這批買家仍須鬥出高價爭奪有限的住宅），但卻可提早吸引一批將來不久都有意買房的人士（如見爭奪情況後），以及因此認為值得炒作的炒家。至於預售房增加了「供應」，因此有說這有助減慢樓價增幅或甚至有助穩定價格，這不是沒可能，但非必然，因市場甚興旺時買家群未必全清醒，後期的供過於求未必即時存在腦海中。再者，預售房甚至可增加已興旺市場的氣氛。
五、供應不一定影響價格
這和大部分人的直覺有出入，但供應須和當時市場的需求一併觀察才有意義，亦因「需求」的伸縮性較大，短期需求可和長期趨勢脫節，多少是另話，只是若認為去年供應量三萬個單位，今年只有二萬，樓價便必升無疑，則過分武斷，相反亦然。
總括而言，假設市場運作良好，預售房確有提供「預早計劃」的機會，不但對發展商如是，有意置業人士亦可因此不怕日後（價格勁升）的市況；當然，價格可升可跌，但畢竟是預售房買家自願交易的，賺蝕均須自己承擔。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。