房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
地產市場的結構轉變
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年二月
以私人房地產市場計，這是近年香港之大致情況，除反映經濟表現外，或許亦代表着一些結構性的轉變。部份觀察如下：
甲) 數據以私人房地產市場計 = 主要參巧及比較一些公開資料，期為九六年左右和○○至○一年間的，和以常見物業用途如住宅，商業及工業等為主，公營房屋等並未包括在內。
乙) 私人建造量趨少 = 以「可用」面積計，九六年落成的大約有二千萬平方呎，而○○和○一年只分別有一千六百萬及一千四百餘萬左右，當然歷年來會有升跌但整體像趨少。
丙) 住宅趨佔多 = 以三者常見物業用途(住宅，商業及工業)計，九六年大約是住宅佔半，其餘兩者各佔四分之一，而○一年住宅已佔八成，商業及工業的分別只佔百分之十五和百分之五，住宅發展更顯重要。
丁) 住宅建造量升，商業及工業均下調 = 以「可用」面積計，九六年落成的住宅大約有八百餘萬平方呎，商業及工業亦各有四百平方呎左右，而○一年住宅落成量更升至一千萬多平方呎，但商業及工業則分別回落到只有不及二百萬及九十萬平方呎，跌幅達五成及八成以上。
戊) 總有關建造費用近年較高 = 九六年大約是二百六十億，而○○和○一年只分別有三百四十億及二百七十億左右，這除反映有關建造合約之造價在早前較高期間制定外，亦可能是因多造了住宅而少造工業樓宇(住宅平均每平方呎面積建造費用較工業樓宇的高)。
己) ○一年總有關建造費用不比九六年的少 = ○一年是二百七十億，九六年是二百六十億，名義上○一年還多少許，這亦可從其佔整體經濟生產值角度看，○一年的佔百分之二點一五，而九六年則佔百分之二點二。
庚) 整體經濟生產值相對建造量(以樓面面積計)比率趨升 = 即假設同一經濟狀況下，現時香港是少建造了面積，除可因建造較貴物業類型外(如多了住宅少了工業)，或許亦反映香港是較成熟之經濟體系。舉例說，九六年是每六萬多港元經濟生產值便有一可用平方呎，○○年已是近八萬港元，而○一年更升至八萬八千港元了。
總括而言，房地產是反映市場之經濟社會等狀況，從近年新落成樓宇計，這正顯示工業(大致完成)內移及住好些之傾向。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。