2012樓價只跌20%？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年1月14日

近日看到一些預測明年香港住宅樓價走勢的報導，大多估計下調10%至20%內，再讀一些經濟評論，發覺不但看淡的居多，且不少認為環球金融可有大事故發生，會對一個如香港的開放型經濟體系造成很大之衝擊。

將上述兩意見一併看，總覺得有點不吻合，若樓價頂多跌20%，雖不致毫無影響，但亦不是大不了之事情，整體經濟未必很差。相反，若相信香港真的會受環球金融大事故衝擊，而樓價只回落20%，那就有點神奇。

筆者不知道明年經濟會怎樣，亦無測市 (只有猜市) 能力，只是覺得倘若環球境況真的出現大幅調整，香港房地產價格難以只降20%。為何？因由有數個，今期只談當中一個，就是銀紙之增長比經濟生產的快及多。

數據從國際貨幣基金 (IMF) 和一些金融機構等的網站搜集，有全球M3 (Broad Money Supply) 和GDP (生產總值)，非常粗略地看看情形如何，資料由1980年至今 [下圖]：

上述是以名義(nominal) 美元之M3和GDP計算，並未考慮通脹或貨幣貶值等，且將1980年定為基礎年 [1980 = 1.00]，往後每年的總額除以1980年的便得出每年之指數。全球M3和GDP變幅從1980年至1996年大致相同，但由1997年至今就距離漸大，尤其2008年後。

無論如何，有以下觀察及考慮：

甲) 約由2002年起，M3和GDP的增長率比前高 (上升線的傾斜度) = 時間上剛好吻合科網股爆破後的寬鬆金融環境，只是M3較GDP的還要高，是否代表銀紙之效率在降，有待專家研究。

乙) M3的增長是印錢或生產繼而儲蓄導致？= 相信兩者都有，但可能前者的居多，一來近二十年印錢速度以幾何式增加，二來近年大多主要經濟體系不是都使凸嗎？若不，何來現在之債務危機等？

丙) 若純從消費角度看 = 全球生產力 (包括產品和服務) 速度不及銀紙的快，即以現價格水平計，部份銀紙所代表的「購買力」實質是不存在的，是虛幻的，一旦全面行使便可導致價格上升 (通脹) ，原本以為可買到的產品和服務根本會加價抵消。

丁) 若純從投資角度看 = 假設各類資產價格長遠離不開生產力，即以現價格水平計，部份銀紙所代表的「購買力」實質亦是不存在的，一旦全面行使只導致資產價格上升 (資產泡沫)。

當然，現實是消費和投資並存，不會只得消費或投資，且銀紙也不是全數被使用，更不會在全球平均地使用，有些經濟體系／城市／國家會吸引多些資金的。

然而，這只表示丙和丁可集中在某些時間和地點發生，並不代表會消失，Sit tight！

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。