房地產技術
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房地產股價未必與樓價掛勾
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年一月
近日有機會查閱一些本港上市房地產發展公司之資料，無意中發現一些現象，可有參巧之用，與讀者分享部份如下：
- 數據範圍：這裡主要涉及二十間較大型之上市房地產發展公司，(<">中原)<>住宅價格走勢，及人均生產等，且多由一九九三年開始至二零零二年為止。
- 除少數房地產發展公司股票外，大部份股價和經濟表現／人均生產沒有太大之數學關連。
- 除少數房地產發展公司股票外，大部份股價和樓價關連亦好像不大，不是沒有，只是不大。這裡樓價主要為住宅的，因整體來說這些房地產發展公司仍以住宅佔重。
- 雖如此，若將時空以一九九八年前後分成二部份，則股價和樓價及經濟在九八年前之關連像大些，而九八年後則轉弱。
- 房地產發展公司股票之間的數學關連：以這二十間公司計，大致可分成兩大類：1)「跟大隊的」，即股價大致齊升齊跌一群，這群亦佔大多數；和2)「不跟大隊的」，即那些股價個別發展的，如長江，和黃(長和則數學關連甚大)，新地等。
- 不知是湊巧或有其因由，「不跟大隊的」房地產發展公司也是與樓價或經濟關連至少之表表者，亦即其股價走動有機會跑贏其他，雖不一定等如股價有賺。再者，這些公司亦有部份非房地產性質之業務，或許有助減低因樓市而來之風險，令其股價不那麼受直接影響。要注意的是不跟大隊未必指其股價較跟大隊的有好表現，只是走勢不同而已。此外，樓市表現直接影響物業價格，而房地產股價因其他原因不一定首當其衝，只是若樓市長期表現欠俸，從事房地產業務總較困難，溢利以動用資源計不難下調或受壓。
基於上述，及假設其他環節均等，如欲投資一些房地產股份，可考慮以下角度：
- 貴買貴賣，平買平賣：選取那些商談「補地價」能手，因樓價下調不一定意味回報率也下調，只要成本「入貨價」相對平宜便行，雖然要多做項目才可保持以往總營業額(若需保持的話)。
- 有效控制建築成本的：市好時建築成本只佔少數(如總成本包括土地四分一等)，有荒廢也不多理會，現在隨時佔半甚至以上，有效控制建築成本意味較人家多賺些。
- 有品牌效應的：以往有品牌者可賣高一線，現在不敢作太多此等預期，只是品牌像仍有助吸引多些買家或市場佔有率，及協助早些清貨。
管理嚴謹兼有系統的：市好時這些不(感)覺重要，沒系統的也賺錢，但在市淡時這層面之好與不好便有明顯分別，部份可反映於股價上。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。