房地產開發與軍事侵略

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

二零零四年五月

驟眼看， 房地產和軍事像是「風馬牛不相及」， 但其實不然， 當中一些基礎過程和道理相近。 部份觀察如下：

(甲) 地 ＝ 兩者都與「爭地」有關， 只是房地產講購置， 軍事談霸佔， 但兩者均需付出一定「成本」。 前者忌出價過高(來買地)， 後者如二次大戰著名美國將軍巴頓所說「避免出價兩次買同一地點」， (即攻陷某據點後失守再重攻)。 無論如何， 兩者均講究有多少據點， 對開發商而言， 可是有多少地盤(項目)， 而將軍則看有多少橋頭堡、重要軍事山頭或重鎮等。

(乙) 策略 ＝ 兩者都須有策略， 如開發商須考慮企業方向， 在北京做或是上海做， 涉及住宅或是寫字樓， 全國或是局部， 精品或是大路貨等， 而將軍將領則顧及攻打某地與否， 怎樣攻打， 涉及大軍或是速戰速決， 有多少把握等。 當然， 制定策略前後均須有目標和有效地搜集情報、資料、數據且加以分析， 若不， 只是盲目靠喜好定案， 純以二次大戰看， 德國致命策略是攻打前蘇聯(基本上四分之三的德國軍力是用來應付蘇聯的)， 而日本致命策略是攻打美國。 當時德、日皆認為可速戰速決。

(丙) 戰術 / 物流 ＝ 房地產和軍事均有自家一套的知識技巧及戰術， 如房地產涉及項目推廣、售價、金融、建築、設計、分析、數據、人事管理調動等， 以及這些不同環節互相配合及緊扣， 目的為達致最高溢利及減低風險。 軍事行動也一樣， 涉及對歷史、心理等之認識， 以及不同兵器、戰況、戰場、兵種等之研究和調配， 以達致用最少兵力資源完成任務兼減少傷亡。 無論是房地產或是軍事侵略， 不少總裁/將領善於進攻， 但很少精於徹退， 而實情是退兵學問更難掌握， 做得好的不但可保存剩下資源(包括人才)， 更有望東山復出。 二次大戰時， 德國在徹退方面有條理(除非其元首希特拉禁止退後)， 值得房地產總裁借鏡。

(丁) 資源 / 人才 ＝ 兩者均須要大量資源， 包括人才如房地產開發經理、銷售員等， 或軍事之軍官、特種兵等。 資訊如房地產之價格或軍事情報等。 器具如房地產之建築機械， 或軍事之武器等。 如資金、人才方面， 房地產開發須有專人負責銷售主題， 經紀負責實質買賣， 工程人員、設計和監工， 項目經理管控進度及合約， 計算師看成本， 總裁決定路向及鼓勵士氣等， 而軍隊亦須不同兵團負責不同任務， 除海、陸、空大分類外， 更有補給隊、醫療隊、特擊隊, 以及高科技支援隊伍等， 以及將領帶領及鼓勵士氣。

(戊)      戰線 ＝ 房地產之戰線可以用多個城市或市段， 或業務性質(房地產開發、資產投資、物業管理)來分， 而軍事攻擊則常有左中右戰線之分。 二次大戰有不少某將領察覺敵方陣型空虛， 而要求上級準許超前猛攻， 但被統帥拒絕之例案， 原因並非不信全該將領之情報， 或懷疑該將領之能力， 而是這樣某戰線的一枝獨秀式進攻很容易被敵方「折斷」後路， 而被包圍起來(cut off)。 二次大戰裡大敗德軍之史太林格勒戰役便是同德軍兩旁(左右翼)之意大利軍及凶牙利軍太弱而令德國第六軍團(三十餘萬人)被包圍起來， 最後投行(差不多全軍覆沒)。 套用到房地產裡去， 便是「量力而為」， 資源不足時不要分佈太廣， 集中做某市場市段較好， 且從項目開發竣工以至日後物業管理皆要兼顧和協調， 只得某環節行， 其他不行， 也是找麻煩。

筆者希望世界和平， 多做房地產開發， 少做或不做戰爭， 但兩者在某些環節道理上可互相對照。