香港住宅一二手樓是兩個市段

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年6月20日

近期談論過住宅供應量之下降趨勢，純以供應數字看不像會出現過大之供過於求，算是沒有對投資不利狀況(但不等如必有利)，投資當然還要看需求和其他環節。

今期則看看價格方面，數據由中原地產網上市場報告搜集*，由二○○八年初至今，有以下觀察：

一) 一手和二手是兩個不同市場 = 這裡不是談一手賣「新樓」，二手賣「舊樓」，也非指一手與開發商交易，二手則和散户業主傾談。近年之現象是整體一手樓市段是以較貴住宅為主，而二手樓市段則仍以普通住宅為多，前者平均價由四五百萬至千多萬，視乎那個月放售之單位性質叫價而定，後者則平穩得多，均價上落出不了二三百萬餘[見圖一]。

二) 一手交易宗數佔總住宅市場一般不到百分之二十，但交易額可佔百分之三四十甚至近五十 = 然而，無論是交易宗數或交易額，皆比二手樓市段波幅大，反映開發商出售物業時間之彈性很高[見圖二]。

三) 二手樓按月平均價格「五時花六時變」= 由昨年初開始至今，二手樓價格由三百八十萬左右跌到約三百一十萬，相差七十萬，跌幅約百分之十八。然而，這並非直線下滑，而是升升降降，雖總跌幅大於總升幅[見圖三]。

四) 價格趨勢仍向下，但二百八十萬位有承托力 = 且這水位不是只碰過一次，而是三次，分別在二○○八年之八月和十月與今年三月，若以股票心態估，這水位可有支持，呎價大約為 $3,100,000 / 650平方呎 = $4,770。然而，一旦穿破，可能不堪設想，要另找支持水位[見圖四]。

以四千餘元呎價計，又假設每月每呎租金十數元，扣除各樣費用，只有三厘左右#，不算吸引，當然相對實質是「零」之銀行存款利息會「感」不錯。

註*：上述平均價格會受每月特多高價樓或低價樓扯高或推低，然而，若交易宗數够多，通常都不會有過多與市況不符的情況。據此，二手樓之平均價較有代表性。

註#：投資者可考慮部份房地產投資信託基金為另一選擇，筆者利益申報現時有持部份房地產投資信託基金。

另註(與上文無關，亦由編輯決定刊登與否)：執筆時得悉石堅先生離世，有些感慨，六十年代伴着筆者成長之粵語片明星又少了一位，然而相信堅叔現正享受天國之福，亦趁此對當年所有粵語片演員，無論健在與否，說聲多謝，因您們為我輩帶來美好之童年回憶。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。