歐洲匯價、股票及房產
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年04月01日
近日研究一些歐洲市場，包括西、中及東歐的，觀察它們匯價、股票指數，以及房地產價格變動及其數值關連。初步結果是這等市場之間，除數個環節外，存在之關係看似不大，以下是部份資料，望對讀者有用：
(一) 資料來源=主要從網上及一些專業報告搜集，包括Yahoo Finance及Cushman &
Wakefield來源。
(二) 包括十多個國家=如英國、法國、德國、比利時、丹麥、捷克、奧地利、土耳其、瑞士、以及俄羅斯等。
(三) 數據=主要看其匯率相比美元之近期走勢，當然，部份都存著升幅，多與少是另話，雖過程有起有落，股票指數之上落，及一些房地產數字，後者以寫字樓及商舖市段為主。
(四) 股票指數=大部份被參詳之國家也有升幅，捷克尤其標菁，增幅一年數十百分比，而俄羅斯則最遜色，基本上沒有進帳，大多屬平穩增加。
(五) 房地產表現=這裡主要以寫字樓及商舖市段之租金，及其近年升幅計算，也有看其收租回報率，大概狀況是一些國家近年從谷底回順，如法國、德國等，也有一些仍在低位，如俄羅斯等，亦有一些表現相對不俗，如英國等。此外，部份國家之寫字樓及商舖市段可以在表現上甚有差距。寫字樓方面，租金較貴的有英國、瑞士等，平均西歐比中東歐高些少，而商舖方面則法國、意大利不便宜，英國的也不遜色，平均也是西歐高些。
(六) 美元匯價和股票指數關系似不大=這是基於近年之走勢，且是相比這十多個國家之間的關系，而非某國之匯價和其股票指數相比，大體像顯示美元之高低對大部份國家之股票市場(甚至經濟，如其股票有代表性)沒有多大影響，若有甚麼作用可能是有更多資金流往歐羅/歐洲區域。
(七) 股票市場和房地產市場也像沒有關連=或許個別市場有不輕關系，但從整體歐洲角度看，則股票指數之增幅及房地產租金之升幅(及價格升跌)沒有明顯關連，股票升多升少啟示不了其寫字樓及商舖租金或價格，相反亦然，這和亞洲部份市場之樓股皆升(皆跌)現象有出入。
(八) 租金高低像和租金升幅有一定關係=數值零點七算是高，這尤以商舖市段為甚，而這又以一些購物著名之國家為主，如法國、意大利等。然而，須注意的是這分析是用近年之資料，長遠趨勢示必如是，簡單而言，若近年購入這等物業亦有可觀之租金回報提升。
(九) 寫字樓和商舖之租金回報率也有很大數值關連=有零點九之高，且是某市場之寫字樓回報高率其商舖也高，租金亦一樣，寫字樓低商舖多也低。要注意的是租金回報率高不一定表示有投資價值，因可能是較遜色之市場，價格普遍低(因此拉高租金回報率)，然而空置率可能亦驚人。
(十) 西和中東歐差別很大=西歐之經濟比較上軌道，而中東歐多為發展中經濟，若以商舖租金表達，西歐較貴之市場可收每年每平方米數百美元租金，而中東歐之市場則是數十美元。當然低不一定表示有潛質，但直覺總會有一部份中東歐國家/市場可發展起來，且西和中東歐人口差距亦不算大，差不多是一個西歐人幫助一個中東歐人(雖仍考慮一些政策、政治因素)，投資者或許可從中尋寶，近年一些如捷克之市場被注視。
總括而言，假設投資者已擁有一定國內外房地產資產，包括傳統北美洲及西歐的，中東歐或許會是可考慮之市場。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁