書展座談
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2013年8月2日
筆者之新書「樓市轉捩點」近月出版，繼而在香港書展期間參與出版社安排的活動，包括和「五十萬北上做業主」作者沈永年先生作對談，以及和書展來客交流見解。筆者發覺當中一些環節較受公眾關注，如下：
A) 歐美經濟仍然沒有多大氣色，因此QE不但難以取消，利率更可長期低位，繼而令本地樓價持續高位，是嗎？= 不是，一來美國聯儲局的政策未必如此般延續，二來就算長期QE長期低利率，QE本身就 (會) 是導致未來出現另一危機的原因。
有如小朋友們 (各國中央銀行家) 堆砌積木 (QE)，一兩尺高時沒大問題，但十呎八呎到天花板時，倒下只是遲早之事，因結構根本不穩固，也不需要有小朋友故意推冧 (加息) 積木堆。QE既不治本 (經濟結構)，亦不治標 (經濟氣色)，只令一些無需QE之地方的資產價格上升，又或通脹。
試想：倘若印銀紙本身真的可以解決經濟問題，不是應當從此就再沒有經濟問題嗎？
B) 倘若本地樓市出現調整，會是何時？ = 不知道，但筆者直覺是會比一般人想像的快、狠、深。快如一兩年間，狠即跌得急，深表示不只百分之二十，四五十不出奇。且可突然而來，源頭多不在香港，而這亦是危險所在，只留意香港狀況會見不到危機。
然而，當出現上述情況時，雖危但也是機會，且前後未必如九七那次需時七年。
C) 但供應仍不足，不會對價格有支持嗎？= 供應對樓價的影響有點被「誇大」，不是說它並非因素，而是只屬次要因素，其與樓價之數值關係 (correlation) 並不太高。可這樣形容供應：它只是火上加之油、雪上加的霜。
D) 按揭成數低、資金多、不少買家全cash置業，不是令樓價有抗跌能力嗎？= 不能，因價格是以交易訂立的，百多萬業主之中只要有數個百分比要降價售賣便會做成低價，和另外多少人沒有貸款無關。再者，沒有在香港貸款不表示當中全無借貸或欠款。
有書展人士表示若不置業則難以退休。筆者覺得置業對大部份人而言長遠會是好事，起碼到老有屋住，但財務角度上要在較為適當時機買入，否則等於輸錢。用這層面看，現今住宅投資的值博率 (回報相對風險) 不太吸引，to say the least。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。