長揸未必有著數
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年02月23日
不少人認為投資須長期持有才可多賺，無論這些資產是股票、債券、黃金或房地產。這無可厚非，但不是定律。因現實是有不少長期投資並不為投資人士帶來合理回報，甚至仍處虧本狀態。據此，投資的時間便顯得重要。低買高賣，當然談何容易。或許讀者會問有何方法做到低買高賣，簡單回答是沒有，連一些舉世知名的商界投資領袖有時也失準，更何況一個區區找兩餐的房地產分析員？
以中原地產指數為計算基礎（即第二季末、第三季初數字為準，一九九七年的中間為一百），以不同年份為起點，計算持有物業一年後、兩年後、三年後的回報率；比方說，若由一九九四年起計，這可由持有僅一年以至長至十二年的投資期，繼而比較不同持有年期的總回報，餘此類推。為方便起見，交易費用沒有考慮。
有關數據對打破盲目長期持有的迷思可有幫助和啟示，以下是一些粗略觀察：
二○○三年入市最「爽」 那是沙士襲港期間，一年回報已有百分之四十二左右，持至兩年（即二○○五年）共計百分之七十，即分別有百分之四十二和三十一的年增幅，相當不俗，媲美專業投資機構。當然，在一九九五至一九九六年間入市的投資者，亦可曾有賺取相若回報機會，但須在一九九七年套現，否則唯有「坐艇」。
一九九七年入市最慘 此觀點不言而喻，就算今天仍蝕百分之四十餘，雖相比最低潮的百分之六十七跌幅是好些。一九九八年入市的較幸運，因差不多可「平倉」。
二○○四年入市亦不俗 大概賺了百分之二十左右，但二○○五年入市者多未有大賺情況（甚至可能要蝕讓樓花）。
一九九九至二○○二年期間入市人士 大概由歸本至賺百分之四十，然而，若以年幅率計算也不是很出色。
綜合上述資料，或許可提出一些推論：
長期持有不一定必賺 若以近十二年本港住宅主段計，或許是愈長期持有，愈不划算。
年幅率差別可以很大 舉例說，在二○○二年入市兼二○○五年出市，可帶來約百分之四十左右回報，這與二○○三年入市兼二○○四年出市一樣，但以年幅率計前者只有百分之十二左右，遜色於後者的百分之四十二，不可說分別不大，如有借貸還息，這分別可更大。
總括而言，長期持有給人不急功近利及有耐性的感覺，然而，這些美好感覺不一定帶來美好回報。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。