美國：多户住宅穩健、商鋪高危

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年8月22日

上期探討美國整體房地產價格之趨勢，雖近月部份市場市段似有回穩跡象，但仍傾向猜度還未見底，而今次則看哪個市段相對最穩健，哪個最危危乎。

一) 資訊來源 = 主要是從美國麻省理工學院之房地產研究所網站搜集，但今期則集中看由1999年第1季至今年第1季之數據，其一因由是這剛好十年，另一是1999年看是今倘週期的起點。指數是用實質交易計算的，且包括多户出租住宅(apartment)、寫字樓(office)、商鋪(retail)和工業物業(industrial)市段 [http://web.mit.edu/cre/research/credl/tbi.html]。此外，亦用www.wolframalpha.com 之「答案引擎」(answer engine)協助找尋經濟資料。

二) 四市段之價格、需求及供應指數於期內的變動和比較 = 除商鋪市段之供應指數外，其餘大致齊上落 [見圖一、二、三和四]。

三) 2009年1季指數相對1999年1季 [99年1季 = 1.00] = 多户住宅是1.47，寫字樓1.51，商鋪1.61和工業物業之1.38。純從價格風險角度看，比例越低風險越少，據此，在這環節上，工業物業風險最低，商鋪的最高。

四) 2009年1季供應指數相對需求指數 = 比例少於1.00表示供應於期內之增長較需求的細，相反則較大，雖這本身並不能認定「求過於供」或「供過於求」，但有一定啟示。據此，多户住宅供應指數相對其需求指數為1.25，寫字樓是1.39，商鋪1.90和工業物業之1.70。在這環節上，商鋪供需風險最高，工業物業也不遑多讓，多户住宅的最低。

上述背後還有些細節，但篇幅所限，或許日後再書，最重要是小心美國之商鋪市段。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。