「地點，地點和地點」累死人
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年02月09日
「Location, Location and Location」，是一個非常深入民間的房地產觀點，它亦非全無道理，但視之為「刻在石塊上」的真理則有商榷餘地。以下是一些偏見和推論，希望對讀者有所啟發：
地點再好救不了選擇錯誤的市場 比方說，某房地產投資基金可能對亞洲有興趣，但要求或期望亞洲全市皆升，可能與實際不符，須選擇當中較好的為妙，但這選擇過程裡因各種環境及理由可導致選錯市場（城市）來投資，就算購置了當地最優越地點的物業亦可能無補於事，最多較容易出租「頂住」或放賣而已，投資虧損仍免不了。
地點更好亦救不了錯誤入市時間 這方面港人最清楚，一九九七年高峰期入市，現在還未「返家鄉」（歸本），豪宅市段則整體已回復當年價格水平，比較幸運，但仍等了七年時間，什麼年回報率折現率不談也罷。
無論是以高於市場價格買入，或低於市場價格賣出，這和有關買家賣家是否有著足夠財力支持無關，他們確有權利花多賺少，只是回報率長遠落後於人，繼而影響其實力競爭力等排位，要注意這裏市場價格可有一些幅度而非指單一水平。
地點再好亦救不了差勁的設計和質量 縱觀全球一些項目，當中有質素甚高的地點及潛力的，但許多時可因設計不足以及工程質量管理失誤導致其優越地點顯現不來，或起碼未盡其用，因而影響其價值，即回報未如理想，且有時改建亦存在困難。
據此，現今房地產投資金句或許應是「選擇，時控及價格」而非只著重地點。要注意這裡並非否定地點的重要性，只是以為單憑選擇好地點便等同投資對勁則有些過分簡單。或許一、二百年前可以如是，因當時某地發生的事件包括經濟表現等未必對別的地方有很明顯的影響，基本上只有本土經濟，但隨着通訊通商的發達，世界變得較關連起來，某地事情可對別的地方起作用。至於為什麽一般人仍只靠這些地點論調，筆者沒有答案，或許和其簡單易明有關；而挑選市場，入市時控，買賣價格則須一定思考想像力和修煉。
許多時候，這等市場挑選，入市時控及買價賣價涉及宏觀分析，較容易理解是經濟數據，如人口、收入、價格走勢等，較抽象的有市場的反映（或定力）程度，營商氣氛、社會文化等。這些宏觀分析亦可涉及搜集「歷史」（即很久，如二、三十年前）數據，整理分類後加上計算程式研究，有時可發現些有趣或重要的現象（或市場特性），而這等現象未必可從微觀層面發現。舉例說，二○○○年以前內地四大城市（北京、上海、廣州、深圳）房地產市場像有南北價格走勢之分，但二○○○年這分別像收容了些，是否長期現象有待深究。
此外，廣州的住宅價格走勢和其他地方的價格走勢，又好像沒有多大關係，因此投資這數個市場的住宅基金等可利用廣州來作風險上的對沖，當然，這假設廣州的住宅價格走勢繼續有所不同。
總括而言，單是以地點取「樓」不足夠，亦不能只以今天所見的基本因素，如利率、經濟表現、租金水平、需求等來斷定市場是否可行，因部分這些基本因素可突然轉變，令原有計算失誤，須了解其轉變幅度的機會率。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。