QE及城市化之威力

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2012年12月22日

近日與公司夥伴去了陝西省的一個三線城市，為發展項目視察當地環境，過程中感覺到近年 (國內) QE及城市化政策所顯現之威力，部份觀察如下：

A) 富裕的農民 = 統計數字顯示該城市及周邊地區有數百萬人口，當中「城鎮」人口只佔百分之二十不足，即約數十萬人，其餘是農村戶籍。直覺想消費能力應未如二線城市，更遑論一線的。或許整體而言會是這樣，但眼見的消費能力又不像一個只得數十萬城鎮人口之市場。即是說，部份農村戶亦有一定收入及財富。

B) 商場處處 = 認真高檔兼有一流管理的欠奉，但數萬平方尺或以上的亦有不少，有新有舊，且普遍貨品的陳列價格不算平宜。舉例如一些國內品牌衣服，一條西褲隨時近千元人民幣，若是甚麼皮製造的外套更需過萬，質素則像參差不齊。會不會因有外省遊客而設？相信對象以本地人為主，因該地並非是為人熟悉的古城和景點。至於人流，見到的不算多但亦非至「拍烏蠅」。

C) 地盤亦處處 = 大部份位於近年新開發區域，且街道甚寬闊，是典型的urban sprawl，而各地段則在不同的開發階段；有正在賣樓的、有已建成的、仍在興建的、平整的等。會不會導致供應過多？會，凡房地產市場皆有需求與供應的不協調時間，甚至是不協調多過協調的，包括需求過低或供應太少，但估計長期 (十年或以上) 是可用得著的，且部份亦是價格的問題。投資關鍵是時控及風險管理，包括貸款的水平。

D) 工薪不低 = 隨著國內之年輕人數目漸減，不但一二線城市人工暴漲，三線的亦不例外，怪不得一些從事低技術兼勞工密集的製造業廠商要往別國設廠 (或索性結業)。至於工資水平多少，筆者碰巧看到一個設於大廈外牆的招聘廣告，是某酒家請人，見下圖片。



十八大訂了小康及收入翻一番的目標。據此，相信城市化會繼續，而這又意味大興土木，亦即銀兩亦少不了。

註：可重溫過往文章「看好國內房產但城市化不是原因」

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej496.htm



每周一Web：美國之baby boomers挑戰

http://www.nytimes.com/2012/12/07/opinion/the-baby-boom-bump.html

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。