讀中港美樓市數據須知
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年09月01日
日常工作接觸不少內地、香港及美國的房地產資訊，包括其新聞、市評與分析等；三地的樓市規模、結構和發展階段都有不同之處，且資訊數據的排序亦有異，作比較時並不容易，甚至未必完全合適。以下是一些閱讀三地房地產資訊時須留意的地方：
內地喜計算人均住房面積 尤以用來顯示某地住房質量（尤以量方面）的進步。比方說，某城市十年前人均住房面積十五方米（約一百六十方呎），現在達至二十二方米（約二百四十方呎），算有相當大的改進。這無可厚非，本身也是有用的指數；然而，一些評論因此就認為市場潛力巨大，因和外國的人均三四十方米仍有距離，這樣的直接推論卻有商榷餘地。理由很簡單，不同地域、地區，包括國家、城市等因其自身的資源、經濟水平、社會結構、人口分布等的情況，亦有所不同的房地產發展進程和模式；再者，用人均多少樓面面積來推論寫字樓或商舖市段較適宜，但住宅市場應著重多少單位。
此外，若一切均等，平均住宅面積愈大，當建造商可能更勝當開發商，或後者兼備前者班底，如美加的平房建造商（HomeBuilders）。這是因為置業群在某時期內能承擔的住房價格是既定的，視乎多個因素，包括家庭收入等，建造面積愈大，即建造商賺多些亦佔總價多些。
內地私人（商品房）住宅市場佔少數 或許個別城市有著較高的私人（商品房）住宅市段比重，但整體而言，根據一些報道，依然只佔少數；其他住房是由經濟適用房或房改房等組成，雖然以現在發展速度看，相信市場漸會更「私人商品化」起來。據此，日常有關內地房地產的報道可能集中私人商品房市段，一般來說，其影響對普羅大眾未必及本港或美國的。
本港平均樓面面積價格難直接比較 用作很粗略的比較還可以，但直接的比較便較困難，而且可能有誤導機會。這是因不同物業有著不同的實用率，且賣樓變數不少，視乎用哪些建築面積計算而定，而這又和售樓策略有關。換句話說，不單樓盤與樓盤之間難以直接比較，不同區份的平均價格也可和另一區份的平均價格在基礎上有出入，因其中一區之共計實用率可能較高（或低）。平均呎價聽來便宜的，未必真便宜，相反亦然。
美國均價可誤導 以國家計，美國房地產以及經濟資訊算是很豐富的，且有一定準確性（但非全或甚準確）兼計算方式大致全國通用；然而，若只看「大數」，如其全國平均住宅價格，有時可有不足甚至錯誤意會的可能。原因也很簡單，美國的東、南、西及中有不同的經濟社會結構，舉例說，如今常談的住宅「泡沫」，實質只在兩岸及南部部分地方才存在，一般城市並未見有太大升幅，雖若爆破時威力可會不輕。
再舉例，如筆者在上世紀八十年代末九十年代初親身經歷的房地產泡沫，美加不少大城市樓房價格大幅調整，達百分之二十五至四十餘左右，若非滙率可承擔部分跌幅，相信當年資產包括房地產調整會更大；然而，若只參考美國平均價格，則未動分毫，根本不覺有什麼慘況。
談及以上的資訊，主要是提及閱讀數據時須小心，不是數據計算或編排有欺騙成分，只是不適當地運用時，可會產生問題。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。