中國房產：Good Buys還是Good Byes ?
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年02月02日
近期研究了一組世界城市的住宅市場，其中涉及互相比較價格之計算，發現一些有趣現象及可能性，現把部分與讀者分享，然而，須注意以下的環節：
粗略計算方法 所採用的方式甚粗略。基本概念是將有關市場的住宅價格以「打擂台」方法互相衡量及比較，這門擂台得出來的平均價位便和該市場的實價作比較，前者高於後者的可看成相較「抵買」，相反則比較「不抵買」。
僅比較價格、不是預測 這計算方法只能用來將有關市場作比較，而不能用來作價格走勢預測。
價格適用性 簡單而言，若更改（增加別的城市，或減少現有城市等）城市組合，其互相之間的比較便有可能變更，繼而影響某城市的價格比較排位。亦即是說，這裡某城市住宅市場比較抵買與否，只是相比這組合別的城市住宅市場而言。
住宅市場影響因素主要為人均收入等 多年來的研究大多顯示人均收入（或家庭收入等）對整體住宅價格高低影響較大，尤從長期角度看，其他的包括利率等長遠來必及收入的影響力高，因此這裏的計算集中人均收入因素層面上。
住宅價格相比人均收入 相信實質比併線非全程皆是直的，但為方便計算，這裡假設這關係線大致上是直線，或許不同市場只在線之傾斜度有別。
這研究前後涉及十七個城市，而互相比較住宅價格之後，相較抵買及相較不那麽抵買的組別如下：
相較抵買 吉隆坡、曼谷、雅加達、馬尼拉、多倫多、悉尼及墨爾本，其中又以吉隆坡和多倫多較抵買。
相對不是那麼抵買 香港、廣州、上海、北京、首爾、新加坡、東京、紐約市、倫敦和三藩市，其中又以香港和上海較高。
據此，究竟現在內地主要城市的住宅抵買嗎？答案是不像很抵買（若相比這組合的城市）；然而，有趣的是，其不抵買程度並非大到價格（高）本身已可造成大幅下調情況，必須有其他負面環節相助，舉例如一些金融及結構或供應過大等有關的因素。
再者，倘若認為內地經濟將大有增長發展改善機會，雖不排除過程裡可有相當起落和風險，現有住宅價格長遠理應屬「只會買貴，不會買錯」類別，只要借貸水平適宜個別業主及投資者，被迫賤賣成數不高。
當然，以上只是概括的描述，個別物業的情況或許有別，而找尋「獎狀式」（Trophy）罕有房地產作投資對象的機構，差不多亦不適用於以上談論。
與上述同樣有趣的是紐約市的住宅物業，一般感覺是其價位已甚高，泡沫成分甚重，然而，這計算顯示相比其整體收入，其價位不算超高，或許和上海一樣，須有別的負面現象才可導致價格大調整，如收入大減或失業等，單靠住宅價格高不行。要注意，這是指大幅價格調整而言。
總括而言，一般投資者現在或許毋須急於在內地主要住宅市段追貨（買獎狀式或地皮等例外），然而，亦毋須講再見。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。