香港CBD寫字樓租金冠亞洲

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年9月22日

根據仲量聯行八月份之報告，香港商業中心地帶寫字樓的平均實質淨租金是全亞洲最高的，雖然近期有所下降，但仍比第二位之東京高出約50%。

因此，香港甲級寫字樓不足之說非全是空談，當然預期新商業地帶如啟德九龍灣等日後會帶來一點舒緩，但遠水救不了近火，況且中環就是中環，該區寫字樓租金多少包含prestige之成份。以下是亞洲部份城市的CBD寫字樓租金：

城市；	CBD寫字樓每年每平方米m2實質淨租金(美元)
香港	1,544
北京	977
上海	758
廣洲	417
新加坡	735
東京	1,059
首爾	468
曼邁	595
雪梨	463
烏克蘭	266
臺北	478
雅加達	225
曼谷	174

單是看租金多少和差距很難判斷哪市場較有投資潛力或哪沒有，而通常經濟暢旺、有外資及跨國企業進來、供應不足、「白領」就業人數增加等皆對寫字樓需求及價格有支持。

至於中心地帶甲級之中的甲級寫字樓，近年更和全球資金的量、勢與去向有着千絲萬縷之關係，否則何來那麼多私募基金、對沖基金、主權基金、投資基金等入駐，更遑論傳統投資投資銀行和有關國際律師行、會計師行、地產中介行等。

其中一個粗略方法，就是看看當地經濟生產能力，如GDP或人均GDP，和甲級寫字樓租金的比例，單是一個城市的沒多大意義，但將不同城市的比例比較或許會得出一些睸目。以下是上述各城市的人均GDP除以每年每平方米租金之比例：

技術而言，上述比例表示各城的人均GDP可租該城一平方米CBD甲級寫字樓多少年，以香港為例，是二十年多點。較香港少的只有北京和上海，而這組群最高的是紐西蘭的屋克蘭，中間的有首爾和臺北等，新加坡亦高出香港兩倍。

從某意義上，比例越高越好，因表示有較多GDP支持着一平方米的面積，但這亦可能意味經濟走勢不濟、供應過多、失業率高等。相反，較低的表示租金吃掉不少GDP，但可能經濟勢頭不俗，或供應短缺等。

或許哪些人均GDP相近但比例較高的，倘若只是經濟循環問題，且沒有結構性過剩之供應等，不防考慮一下。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。