運輸網絡建設需數十年工夫
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年01月26日
現今世界經濟的持續表現有賴美國人繼續消費，稍降些已可令不少發展中國家遇上困境；然而，這消費力量亦對美國房地產市道有深遠影響。筆者近期閱讀了一些網上文章談及零售市場的影響力，亦涉及一些有趣的觀察：
零售市道不只影響零售商舖物業 對倉庫、物流、批發中心，以至寫字樓等市段造成威脅，因物件╱貨物的銷售少了，便不用繼續訂貨，存貨也不須那麼多，連運輸需求也減少。當然，消費若轉弱，零售量減，最直接受衝擊的仍會是零售商舖市段，包括中型商場，但倘若認為因此便轉往投資別的地產市場包括工業、倉庫，物流中心等便可能是大錯誤，因最終仍難逃厄運。
零售轉弱亦拖累高速公路網的各類商種和物業類型 美國內部經濟甚倚靠貨櫃運輸的相關消費，如沿途不少休憩站、油站及餐廳，主要客源就是這些貨運專業司機，如運輸量減少，司機少了光顧將影響這等公路網商號的生意額和利潤。再者，公路網亦養活了不少的旅店，或許其對象非貨車司機（因不少是兩個人分班一起二十四小時駕駛的），但有關的辦公室人員，如推銷員、區域經理等，仍須穿洲過省視察銷售情況和業務，若零售趨弱，這等人員數目及營商量可減少。
增加向中國入口亦影響運輸網絡布局 上世紀八十年代時，美國不少商貿是和墨西哥進行的，因此運輸網有南北上下的路線，尤以美國南部和墨西哥接近地帶為甚。現在不少商貿是和中國進行，其中部分由海路運往兩岸（尤以西岸）的碼頭，再由這裏東西方向運往其他地方，亦即公路網的商號以至物業項目也「有人歡喜有人愁」，不懂得靈活遷就轉變可虧本，知道要「走位」的仍有賺。
部分寫字樓及住宅市段亦受波及 包括一些沿著這公路網維生的小鎮，或某城市的寫字樓物業，因零售商、供應商以致運輸公司亦須在一些據點設辦公室來管理那段的運作。若零售轉弱繼而導致失業和裁員，有關市鎮的住宅市場亦可受到威脅。
據此，這些現象或經驗或許對一些新興市場，包括中國在物流及倉庫發展上有所啟示，以下環節值得探索：
空運、鐵運（火車）及路運（高速公路）宏觀網絡 如美國一樣，內陸運輸大致有這三大類別，且不必是互相排擠或競爭，而多可以是如何配合；再者，空運和鐵運到了某地點也須路運協助完成「最後一哩」（the last mile），將貨物送到有關商店或人士手中。
東南西北，大小省市 印象是整體網絡有東西方向，也有些南北接駁，路程穿過不少大小省市，相信不但有助「城市化」的過程，有興趣參與這網絡所帶出的商機的人士，須花不少時間和心血來研究大方向及細節，各適其式。大投資機構或許著眼建造大物流中心，小商戶可探索部分沿途的休憩站。
當然，以上網絡建設需時，是數十年的工夫，且地道文化或社會結構等亦可對路線及發展模式有別的影響；然而，某地零售是否興旺，數數有多少貨車往來穿梭，亦可得知一二。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。