REIT也可多元化

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年01月12日

近日與房地產行家閒談，有人認為，REIT的項目多是「貨尾」，即項目經過其開發期（少年）和完成後初階的顛峰期（壯年）後，其潛在價值均已顯露，剩下的只是末段（老年）餘輝，地產商只是找方法套現而已。

事實上，從某些情況角度看，REIT是項目套現方法之一，這辦法較把物業項目在市場直接放售有數個優點，一來買家群層面大了，因不是一幢物業計而是分散成為股份，大戶可買，小戶亦可；二來地產商亦可保留部分業權，日後此類物業亦可有「新陳代謝」一日，屆時或許可回購物業重建─當然這假設基金買家投資者首肯兼有充足回報。至於會否有人士立心不良，只是利用項目套現「走人」，當然也不排除這可能，正如有些人靠上市把公司套現一樣。然而，市場買賣是自由的，若有人把極劣質的物業（或價格被超估的物業）放入REIT，而仍有投資者「落搭」，蝕錢時與人無尤，投資者應著眼物業組合優劣和價格而非地產商的意圖。

至於為什麼不一定是貨尾，可參閱以下數點：

美國REIT群擁有不少好貨色　美國的REIT存在已久，但「發圍」仍只是近十數年之事，主要是上世紀八十年代尾房地產市場普遍較大幅下滑時，這等基金從傳統房地產商裡間直接「收貨」，造成他們今天有著較大市場參與的力量，而管理亦普遍變得專業化。再者，因投資REIT有稅務上優惠，如基金不須交稅，比普通上市房地產公司在吸引投資者方面佔優，而這亦導致不少上市地產公司把架構改為REIT，增加了REIT佔整個房地產投資市場的比重。值得注意的是，美國不少REIT的市值高於物業組合整體價格，意味投資界對管理層能力願付溢價，有別於本地不少地產上市公司多存相反現象，或許亦反映投資文化上差異。

REIT不一定上市　我們日常說的REIT是指那些上市的房地產基金，既因上市，因而面對不少監管規例，包括只可擁有「現樓」（或大部分須是現樓有租收的），這類規定大同小異，由美國數到澳洲及香港多如是。然而，REIT不一定是上市的，美國就有著不少非上市的REIT，有保守穩健的，也有較進取的，如筆者客戶中，就有一個專門投資完成數年上了軌道但仍「新淨」住宅物業的基金。

「餘輝物業」也不一定沒有市場　假設定價合理，有穩健租客及租金收入，加上專業的資產管理層，就算該物業組合沒有多大的發展空間，也可有投資客，原因很簡單，本港人均年齡已步入中年，加上嬰兒潮人士開始退休，不欲冒太多風險的投資者不少，保本加些息口已可令其對基金有興趣。據此，REIT有助上市房地產公司把項目組合及運作更清晰化，如開發新市場的項目歸上市部分，收租組合多歸REIT部分，當然，是否這樣處理亦涉及其他方面的考慮，對投資者而言亦有些好處，因投資組合回報和風險分布較易計算。

總括而言，REIT不是什麼房地產市場妙藥良方，房地產市場有升有跌，資金仍可缺少，波幅仍會出現，好壞項目兼存，基金亦可投資出錯，投資者仍然須帶眼識REIT，而只利用REIT來套現劣貨，亦可令REIT市場很快被投資界遺棄。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。