房地產在個人理財上可當之角色
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年08月04日
常有機會與一些舊同學或行家相聚，除談天說地外，有時會涉及互相分享一些投資和理財意見，而不少人會問筆者怎樣看及處理房地產之資產。
這方面不敢說有甚麼心得，頂多只適宜一般中產人士參考，大財閥的理財可不適用，因其需考慮到事情和複雜性多了不少，以下是一些見解：
(一) 個人財富最好有些房地產資產=這裡假設財富有一定數額，而房地產資產可括實物，即直接擁有一些物業，也可以是一些證券化產品如房地上信託基金或重房地產成份之公司股票。理由不是因為筆者吃這行飯，而是房地產資產假設沒有多大借貸時會是很好之穩健收入(租金)來源，且這收入或多或少會與物價升跌有關連，即對提供(退休後)生活費用較有保障，雖其價格和其他資產種類如股票一樣可升可跌(但若沒有借貸等問題不大)，但股票等派息可時有時無。
(二) 但也不應只有房地產(或過份多)資產=這只是普通常識兼平常心做法，不要將所有鷄放於一蓋子裡，避免一些風險，且部份實物如房地產資產並不能即時套現，快者也起碼數星期或數日，不像股票可即時出售。據此，資產包括股票、債券、外匯等屬平常，以應付不同財務上之需求，對大部份人來說可也是合適之舉。
(三) 房地產資產「本地性」像仍很高=即不大覺得全球之房地產市場存在很大數值上之關連，且個別房地產市場又像與其所處地區的其他資產類別沒有太多連繫(個別市場或市段可例外)，即從風險管控角度看可有助減少部份資產組合之波幅，雖要注意以上只基於有限觀察但沒有經過詳盡統計分析。
(四) 最後防線之作用=這裡之最後防線是指作較壞打算假設，如全世界甚麼經營、生意，以致資產皆被大熊市蓋著，收入減少兼價格下跌，雖房地產也被波及，且價格可大跌(但不像股票會變零)，但仍有租金收入(雖這亦可下調，但只要其他物價也下調，問題便不大)，因住是人類基本需要之一。這背後概念是到做業主收租也可餓死時，其他資產也救不了多少(金或許除外)。當然，一些人士可購買退休保險，或吃(前公司或政府)長糧，但始終這須假設某機構依然有能力應付這等開支。
(五) 若許可，自住平的，租出貴的=這裡沒有正式統計，但印象是不少人剛好作相反安排，即自己住最頂好之物業，而租出其較遜色物業給別人居住。這不難理解，也沒有對錯之分，只是「住平租貴」可快些退休兼達致財政上獨立，相反「住貴租平」會慢些。當然，若涉及家庭滿足感，或非財務因素在內，住平住貴沒有一定好壞之分，只是財政上效果確是「住平」可助累積收入快些。
無論如何，個人財富之管理可以很主觀及個人化，因每人之需求追求索求的目標可以不大一樣，或許可向專業個人理財人士求教。
卓凌地產分析有限公司行政總裁