強市二手旺，弱市一手多

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2011年12月24日

樓市強勁時，不但價格上揚，交易量亦趨多，且以二手市段為主。相反，樓市疲弱，不但價量受壓，許多時一手樓之交易金額比二手的還要高。

上述便是香港私人住宅市場的寫照，如1997年或以前，以交易金額計，一手樓的不及二手樓的百分之二十。然而，由1998年至2003年，一手樓的交易金額與二手樓的距離漸拉近，2002和2003年的更比二手樓的高。到2004年及以後，隨着經濟轉好，二手佔的比例亦回升，其金額比一手的高。詳情請看附圖，資料來自中原地產網站上發放的資料。

再者，1997年前之好市亦令不少開發商進取買地興建住宅，而這批單位剛好遇上之後的淡市，降價速銷便不難導致一手交易額佔多。

要知道一手市場之開發商興建住宅樓盤大多是為出售，拿着大量單位收租通常不是他們的取向，即好市時固然要賣些樓套現，市況差更要套得快好世界。

據此，二手私人住宅市段才是樓市的「探熱針」，即二手不旺只得一手交易多的只是「虛火」市況，真的旺市必會帶動二手市段上升，因不靠二手市段的貨源，又怎能滿足旺市的需求量？

近日中原地產的報告顯示剛過去的十一月，一手樓的交易金額比二手的高出23%，前者185億港元，後者二手只得150億。據說這是2003年以來首次重現的情況，多少引起筆者之好奇心：

甲) 是否表示開發商在積極「散貨」？

乙) 若是，這又代表甚麼？

答(甲)：若看近期一些非傳統區域之新盤推售過情，確似有些快速去貨之心。

答(乙)：這裡沒有內幕消息，不過若從宏觀角度看，全球主要經濟體系，包括歐美、日本及中國，都有着不同程度的困境，加上香港房屋政策似會由「少產」轉「多產」，還留貨幹嗎？

套現拿多點現金甚正常。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。