房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
目前樓價不貴，長期仍有憂慮
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年二月
近期聚會中不少朋友好像對樓市重新產生興趣，當然其一最受關注的還是樓價（主要為私人住宅市段）的去向。分析市場非易事，遑論猜測走勢，但若以籠統的觀察，則覺長遠來說就算只是保持現有「實質」價格已有一定困難，雖不排除（中短期）可有較顯注之升幅，背後的慨論如下：
長遠方面
一、 長期樓價反映賺錢能力：影響因素很多，住宅樓價，尤以「大眾」私人市段的，主要是反映（不是帶領）該市段置業者之經濟狀況，包括其入息素質。這收入的高低部份是控制不來的，如美國之經濟狀況（也可作時勢），但另一些部份是有一定程度的自決能力的，如學識、技術、工作態度、勤奮、或教育程度等。有時勢但沒才能即得個「睇」字，相反則還有機會闖出生路。若以這角度看及根據一些報導，本港時勢是有的，如中國入世等，在「才力」方面則須下苦功，否則唯有期望別人比自己更差，但相信這取態非一流知識型經濟應抱的。數據方面，讀者可參巧世界各地之人均生產資料，高的地方很少有「平」的平均樓價，低的地方亦很少有「貴」的平均樓價（很低的根本連中產階級也欠奉，遑論私人地產市場）。本港每年人均生產現在近二萬四千美元，屬「發達／先進」經濟級別，低於日本（約三萬三千美元）、美國（三萬美元）等，但高過英國（二萬二千美元）、澳洲（二萬美元）等。若能夠保持或增加這生產力（分布也重要，不過這是另一課題）則樓價多難變得廉宜，相反就算不再興建新單位也於事無補。
二、 人口老化影響投資及消費的分布：假設經濟及其他因素不變和一切均等，單是人口老化亦可改變樓價之結構。舉例說，較年輕的社會經濟上取態多較勇，如願意借盡來投資或置業，較年長的多較保守，如需剩下部份金錢「傍身」作醫護用途等，這也即說前者之樓價會比後者高。
三、 中年佔多和「接貨」：跟其他發達經濟一樣，本港人口年齡分布屬「頭尖尾尖中間闊」。假設現時私人住宅單位多在（老年及）中年人士手中，這等人士數目比年青的多，憑直覺判斷便是若干年後會有供應過多現象，若遇上賺錢能力倒退，情況便更困難。當然，較微細的分析應包括一些可有「正面」（增加需求）影響之趨勢，如壽命增長（即居住「時間」需求增加），離婚率高（即居住「單位」需求增加），移外家庭「仍留下香港居所以應付不時之需」（即居住「供應」減少）等和一些有「負面」（減少需求）之趨勢，如遷往內地定居等。
四、 稅制改變的可能：尤其是增加稅負。簡單而言，若交稅的負擔增加，經濟或多或少會受影響，簡接直接地資產價格也受影響。當然，若新稅制對房地產擁有者有稅務上優惠，如加速折舊率等，地產市場甚至可一枝獨秀，但這類安排以外國之經歷計亦可歪曲市場，帶來日後損失。
中短線
五、 現時樓價算「易供」：根據公開的資料，以平均樓價除以人均生產等指標，現在樓價較以往易供，如九七年時（大約）四百六十萬元樓價除以二十餘萬元（約二萬七千餘萬美元）人均生產的二十倍多，至現今已是（大約）二百二十萬元樓價除以十八萬元（約二萬三千餘萬美元）左右人均生產的十二倍，即用來置業的資金的確比前「見使」。要注意易供並不等同「抵買」或有投資價值，或一定「輕鬆」，只是相對地輕鬆而已。此外，若以樓價從八○年至今天的增幅相比同期人均生產的增幅，則現在樓價亦相對廉宜*。[*註=這裡須注意八○年和今天的私人住宅「參與」率（即人口之百分比）會有不同（八○年比現在低），即八○年平均私人住宅樓價和人均生產分別所覆蓋人口的偏差比現在的偏差大，即若只計有能力買／供樓的人口，八○年和現在的供樓負擔指數未必有明顯分別]。
六、 不排除可有較明顯的升幅：這方面並沒有什麼案例支持，只是自由市場或市段常見的現象有起有跌，本港地產市場亦已沉寂多年。要留意就算某資產市場或行業是夕陽類，仍可以大起大跌方式（雖也不一定）長期下降。價格不大升也非意味全行沒可為，如只要經營有道，地產發展依然可帶來不俗的回報，因可平買平賣。純從數字看，價格升幅理應有限，若「美好感覺」（feel good factor）重燃（有如長期嚴冬解凍後，春至時之喜悅感），較大升幅是不難的。至於有什麼可引致這感覺，則屬別話。若這情況出現，持重貨及負擔大的投資者可考慮減磅。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。