創 造 需 求
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2004年08月13日
一般來說，房地產的可行性報告將研究某市場的結構、價格、走勢、供應、銷售量、經濟表現及人口分布等，藉此衡量某項目的風險及回報；然而，有些時候這個由下至上的方式未必行得通，尤以研究較新穎的房地產開發概念時，根本沒有「前科」數據及資料可依靠，這時候需要一些想像力、眼光、遠見及勇氣。
那麼什麼情況下有創造需求的機會？怎樣才算創造需求？前者大致分兩個層面，一是發明或發現新產品或服務，另一是現今已知已有的產品及服務，推廣到一些以往用不著或負擔不起這等產品及服務但現在卻可行的地方，釋放當地一些潛在的需求和購買力，這並不意味「無中生有」，而是誘發一些潛在需求出來，如電子計算機取代算盤一樣，人們將原本用來買算盤的花在計算機上。同樣地，在剛發展起來的經濟體系銷售私人房地產，某程度上亦屬創造需求，而該地的原有數據及資料未必有太大參考作用。
創造需求亦意味該投資者或企業是「先行者」，而他們在經營上雖有一定的益處，但同時亦負上不少風險，行得通時便捷足先登，行不通時是勞民傷財；然而，有一些方法或許可協助先行者減低部分風險，尤以從房地產開發角度看，以下數點值得注意：
一是不做，做就做大些 這不是要口氣大，而是沒有一定規模就沒有一定利潤，沒有較高利潤就不值得冒這麼大的風險。當然，整體大計可用循序漸進方式展開。
潛在需求不被當地人或競爭對手了解或察覺講了出來他們都不信的更好（假設日後證明這需求真的存在），這有利談判價格等，當然在某一時段內投資者可能被人稱為傻瓜。
以創意、管理系統、機構運作文化等取勝 只有良好地段但沒有對稱規劃設計不行，有良好規劃設計但沒有良好施工管理亦不行，而後者與該投資機構整體運作及文化有關，而這又非一朝一夕可以建立或改良的環節。簡單而言，倘若先行者具備優越企業系統和文化，就算把大計公開，別的企業學也學不來，更遑論創造需求或創新意念了。間接地，這亦表示沒有良好運作文化的企業，還是不要做先行者，因學人家的表面樣子容易，學別人的內涵艱難。
引育市場 這裏引指引導潛在需求出來，育指教育市場認識（對該市場來說是）新穎的房地產項目，無論這新穎是指品質、設計、用料、意念、用途等，因此一些推廣公關工作少不了。這亦有助提升價值至最高點，回報亦高些。
加強售後服務 除施工管理須好之外，興建後的管理維修亦重要，因無論建造得怎樣美輪美奐，沒有良好設施及物業管理，不但導致失修情況，價值亦可不保。再者，現今人們亦學精了些，置業時將考慮開發商售後的管理水平等，有如買車時聯想到維修一樣。
總括而言，對房地產開發商而言，在成熟市場創新不容易，相較下在發展中市場捕捉時機翻舊橋可輕易些，但二者情況均需開發商有一定的運作效率及創新思維。