不只走勢那麼簡單

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年三月

不少朋友對住宅價格及走勢甚為關注，尤以一些知名屋苑，例如升跌幅度、平均呎價、交投量，以及哪個座向較好賣等，有時比地產從業員還熟悉。因此，部份人會 覺得自己很「專家」（從某角度看亦不是錯），甚至認為已掌握到地產市場的命脈。這類取態及衡量市場方式非全無道理，許多時也帶來可觀收益，但這也是不少 人，無論以往、現在或將來，「中招」的原因之一，解譯如下：

消息，資訊及走勢均屬「歷史」：就算一秒鐘前的也是，只反映地產市場過去的一些現象及參與人士的傾向，並不代表這些現象及傾向會一成不變繼續下去（也非一 定會變）。舉例說，若只單靠走勢猜度價格去向，很難在八十年代初察覺住房之需求及地產市場潛力，同樣地，單看走勢也不容易發覺九八年頭（金融風暴後）可有 較以往大跌幅的風險﹝當時市價大約下調百分之二三十，筆者在九八年一月份公司季刊表示整體下調到百分之五十甚至七十也非想像中難﹞。簡單而言，走勢方式須 假設市場的結構及「個性」沒有變化，否則還是以多些角度作衡量為妙。

分析思考發掘資訊價值

可影響市場之因素在不同環境時空有不同程度的影響，包括其深度及長﹝時間﹞度：比方說，供應對八九十年代樓價影響確不少，除限量外，也遇上經濟起飛（賺到 錢）及「嬰兒潮」人士開始成家立室（需求增），加上其他有利樓價狀況，趨升是無疑的，即就算供應充足單是經濟的成長已可令價格上揚，何況供應有限，因此火 上加油，價格包涵了「不足」的影響。至於未來，供應以一項因素計不是不再重要，但相信影響應比以往小，除較充裕外，主導因素會是我們能否保持及提升整體之 賺錢能力，如反映在人均生產等指數上。要知道本港的二萬三千餘美元人均生產屬先進經濟級別，即和較「叻」及富有的經濟體系兢爭，風險（墮後於人家）較大， 且部份層面是「贏家贏盡（winner takes all）」的，做第二已「無肉食」，排第三不做還好。假設不進則退，未來樓價相當程度上會顯示本港之「才」力。單看走勢，有機會看錯因素。

熟悉走勢但不加以思考及分析未必成為有用資訊：舉例說，要知道以往樓價升跌幅度及模樣在今天資訊發達環境下並不大困難，但若要找出背後原因及這等原因影響 力的輕重等則涉及不少考據和思慮，尤以找出一些不那麼明顯之市場特徵。作一個比喻，計算快速不等同對數學有深入之認識，相反，數學天才作加減乘除時也未必 較小學生快，兩者或許有互相協助之接觸面，但基本上是兩碼子事情。

不能忽略兩代間價值觀

走勢宜短用，長期風險增：道理很簡單，若投資預計的時間較短（即不打算長期擁有），那麼因走勢改變而「出錯」的機會便相應減低，相反則其出錯機會便增加。 要提及的是不少地產分析會注意到經濟、政策，甚至文化上之轉變，但多不大理會「一代人和另一代人」之間的不同價值取向和生活習慣或會帶來的趨勢。舉例說， 不少香港人認為網上購物在本地行不通，因一出街便有各式商店，十分方便。這不無道理，但持這看法的好像多是中年或以上的人，其成長過程由小時候的「去踢 波」以致長大後之「去拍拖」均須「出街」，雨中散步更覺浪漫。但年青一輩是否持同樣取向則成疑問，部份年長人士覺得不知所謂的情景或許才是年青人「有感覺 （feel）」的（如用手提電話面對面交談，或ICQ情話一番等）。

這裡並非說走勢沒用，只是投資者須明白其性質、好處及局限，以及何時用和著重多少，以便盡量達致增加回報及減少風險的效果

www.real-estate-tech.com  ／ 其他文章網頁

以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員

電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓

版權屬卓凌及／或作者所擁有

卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。