美 國 可 CRASH
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年07月22日
近日與美國友人兼行家談及美國房地產市場情況，包括有否泡沫之話題，事源於友人在網裡看見一篇有(嚴重)泡沫說之分析文章，但友人並不全同意其論調。筆者因不在現場(美國)，實難以十分肯定態度說有泡沫與否，但數據確有些令人擔心，相信部份市場市段可有較嚴重超買狀況。
無論如何，友人認為經濟勢頭仍好，兼利率仍偏低，且泡沫非全國性，理應沒有大調整之機會，頂多個別市場市段有所退縮。這不無道理，但筆者不全苟同，部份原因如下，望對讀者有用：
(一) 浮動按揭利率對美國人而言是新事物=傳統是定息按揭的，但近年浮動利率趨普及，部份是還息不還本，兼一些按揭水平是樓價百分之百或更高，且借貸甚容易，差不多有身份証便成事。據此，樓市這樣都不興旺才是出奇，不出事尤其可，一出事浮動利率可令衝擊以致市場及反應極端。因定息利率意味每期供款仍保持一樣(直至下次和銀行議息為止)，但浮動利率令供款即時增加，按納不住情緒時，不排除變成恐慌，增加大調整之機會。此外，相信大部份(住宅)按揭貸款人士不會懂得於利率方面設「上限」(有加買保險)，如升穿某利率水平後，其按揭利率仍最多只是某低於市場之水平。
(二) 大調整不一定只發生於「香蕉」共和國或經濟體系(Banana Republic)=經濟、社會、文化、財經、法律等健全之地方也可有大調整，如八七年股災，九十年代日本，以及九七年之香港及亞洲金融風暴等。舉例說，九七年前後之香港財富狀況並沒有大崩盤，銀行依然有數萬億存款，一般人仍有工作(雖有減薪或時間較長之情況)，財經法制等均運作正常，只是人們減少投資及使費，不一定是沒錢。因此，見經濟各環節健全便認為沒可能有大調整可以是過份樂觀，有如某天早上陽光燦爛，不表示下午不會下大雨。
(三) 大調整不須要全市場參與=房地產大調整意味價格大幅下降，但這「市場定價」不需要很多人參與，只靠某時段內之少數交易釐定，而比例上很少會超越總市場量的數個百分點。當然，大調整之耐度及深度是另話。一般而言，較「虛浮」之市況其調整可以耐些深些。
(四) 美國人先使未來錢兼使凸=總有「還錢」之一天，遲早是另話，或許美國可不追究一些細小發展中(或落後)國家之債務，但相反來說相信很少人不向美國追討欠債。
總括而言，筆者並非一口咬定美國必有嚴重泡沫，或其必將大調整，但不來則已，一旦出現調整其衝擊力可以不菲，到時可執平貨。
鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁