發水非關鍵，不好用才是

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年9月6日

近期有新樓房的“騎樓"不但面積細小，且還要分做兩個，據報導是因為法例之關係，露台和工作平台需要分開，加上豁免面積的法則，導致看上去像懸棺之平台設計。

純從使用角度出發，這樣細小狹窄之平台當然不好使用，然而以一般發展商有着多年面積起到盡之經驗及心得，這個設計可能已是“相對"最好之方案了。

即是說，尤其從買家處境考慮，一就是不要這些露台或工作平台和有關住宅單位，二就是要的話便需接受這樣的，當然還可選擇不買這類屋苑，甚至離開市場。

不過與其說發展商好像“整鬼"買家，刻意造些不好用之設計來留難，不如說發展商只是凡可建造之樓面尺數- 那怕就算有懸棺模式之平台出現 - 都不會放過，而這又因為:

1) 確實可賺多點 = 就算這些露台和工作平台不好使用，但依然是多了地方，好醜也可用來放雜物或晒乾衣服等，繼而比沒有的單位賣貴些。

2) 樓面地價真的不平宜 = 閒閒地都要七八千元一尺，貴的過萬，倘若你是開發商，或是旗下負責人，能不搞盡腦汁謀利乎？

3) 豁免面積不等同免成本 = 有個錯覺，以為豁免面積是政府免費送的，其實不然，因為倘若是政府出售之地段，拍賣或投標前市場以及發展商均知道有多少豁免面積，繼而影響地段價格(若其他一切不變，通常會比没有豁免時高)，不願出這較高土地價格之發展商多投不了地段，亦即豁免面積是可有成本的。

4) 競爭對手 = 撇開土地成本不談，假設有發展商甲和乙，甲原本不打算建造棺木露台平台，但見到乙會建造，繼而恐怕自家的單位沒那麼容易賣出，便不難造埋一份，除非事後發覺這樣的單位不好賣，甲及乙才或許不再建造。

至於不好使用，要從法則入手。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。