房地產技術
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出售公屋非樓價下調原因
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○二年十一月
筆者不反對政府經營出租公共屋宇，因確有弱勢社群需要幫助，但是否應興建各式出售房屋則屬另話，總覺政府沒有責任使人成為業主，就算樓市暢旺或私人物業昂貴也沒有，不因近年樓市低迷才這樣想。至於近年部份評論像歸究樓市樓價低迷於公營出售房屋，筆者則利用近日從報章看到的一些數據作粗略計算和分析，發覺這論調有相榷之餘地，以下是一些發現：
私人一手及二手住宅房屋交易 = 數目由九七年之十五萬餘降至近年之六萬餘，且一手所佔比重由九七年之百分之十餘增加至現令百分之四十餘，然而一手與二手數值關糸並不高，即兩者之間沒有定律。
私人房屋年落成量 = 由九七年之不足二萬個單位至現令之近三萬。
公營出售房屋(包括房協的)年落成量 = 過往十年時多時少，九七年是二萬二千左右，而近年則有二萬五千左右。
私人房屋及公營出售房屋年落成量 = 兩者沒有數值關糸，即落成量是「各有各的」，並不像會互相影響。
私人一手及二手住宅房屋交易和公營出售房屋年落成量 = 兩者數值關糸也不大，即私人市場交易暢旺與否和公營出售房屋落成量沒有明顯定律，或後者也不像可影響私人市場交易數量，因此懷疑公營出售房屋令樓價下調之說。
私人房屋年落成量和本港人均生產值及樓價 = 私人落成量和後兩者數值關糸不大，若有亦是反比的，或許反映物業發展建造需時而後於形勢。
公營出售房屋年落成量和本港人均生產值及樓價 = 公營落成量和後兩者數值關糸不大，尤以樓價。和私人落成量一樣，亦是反比的，但有趣的是其數值比私人落成量的數值還低，或許樓價下調若和供應有關的話像受私人市場供應影響大於受公營出售房屋市場影響。
私人(一手及二手)住宅房屋交易則與本港人均生產值及樓價數值關糸甚大 = 尤以是價格。這也不難理解，經濟好時賺到錢交投自然多些，價格亦高些。
總括來說，公營出售房屋像不影響私樓供應，不干預私樓交易，也不和價格背道而馳。要注意以上計算甚為簡化，只宜粗略參巧，但相信可顯示樓價下調主因非供應，亦非公營出售房屋之供應。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。