地產分析的作用

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年二月

若問地產分析有何作用，相信不少人會認為是猜測市場。這是合情理的答案，雖然測市是甚難（準確地）做到的事情（有時甚至是不可能的事情，因市場之大，資訊 量之多及快，非個人或一組人可完全掌握，也非有精密程式便可，況且用上的資訊及資料均是「歷史」）。但分析的另一功用常被忽略，這就是分析可幫助，有時甚 至是「迫使」，投資者用較有系統，較仔細，較有思考及較冷靜的作風處理事情，達至增加回報和減低風險的效果。以下是一些分析不足或不當的常見現象：

一、 低估風險，或是根本不知道有那麼多風險：地產投資，尤以發展項目，順利時是「雙重」獎賞（原定估計的利潤加樓價升幅），但市勢逆轉時亦可變「傷重」離場（原定估計的利潤不但蒸發多賠）。

從經驗看，一般初嘗做發展項目的投資者最容易犯此毛病，一方面高佔賣樓收益（如以為賣樓花便可大筆地早套現），另一方面則低估發展成本（如以為項目有借貸便可無本生利），這並非沒有可能，但「天地人全和」情不是常有（天地人全「窩」的則不少）。

二、 不明白或不察覺投資項目之著眼點或要害。這些著眼點或要害在不同市場，不同市段，不同時空或不同項目都不一樣，甚至不同組合的投資者也可有異。舉例說，較 高的「實用率」或許對住宅項目及個別住宅單位有意義，但對大型商場及鋪位就未必是好處，因人流較重要，而要令人覺得舒適好逛則須寬闊之空間，即公用地方 （樓面）不少，實用率亦須較低，不明此道者可把一流地點變成三流商業區。後者現象常見於發展中經濟。

三、 低估了流動資金需求及流程：不少項目失利之原因非其生意慨念有問題，而是根本沒有詳細地計算其資金的流程，因而後期才發現「流動現金」不足，若    較小及短期項目還好，但是大型兼須多年才可完成的項目則多有被沒收（或須賤價出售部份項目的擁有權來套現）的風險。

四、 投資組合既不符合市場需要，也不符合其自身所望的回報及願承受的風險：即錯配的組合，其投資效益及效率均大打折扣。舉例說，若組合投資額不算大，則過度分 散（以物業用途等計）沒有好處，反而集中做好一種還有機會獨當一面。此外，須留意有沒有項目佔整體組合過大的比例，尤以價格計，因稍有差誤可拖跨整個組 合。

是否人人皆需要分析？筆者相信不是，因不排除一些人士因天賦過人而不必經過這程序，但相信這類人萬中無一，其餘百分之九十九點九九九的人還是接受現實為上策。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。