房地產技術
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二年半後物業免費？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○二年十一月
根據市場資訊，自九七年以來，住宅價格普遍已下調了百分之六十五，以這速度計算，即每兩年半調低三分之一，再過多兩年半便可有免費物業(出讓)。這當然不可能，就算是有戰亂之地方，也不會有免費物業，筆者在這點上曾經撰文解譯。因此，到了某水平後，樓價跌幅會稍停下來，並非一定基於有甚麼好消息，只是價格反應變得「麻木」，或經濟術語之缺乏彈性(inelastic)。至於這個水平是多少，在哪時出現，筆者沒有確定答案，或許可注意以下事宜：
租金回報不算太吸引 = 一般稅前淨租金回報可望百分之四五左右，不過不失，意味若只靠收租則需二十年才歸本，若包括資產風險等，仍不大吸引，雖純以收息計比現時每一萬港元銀行存款年息一元好得多。在通縮兼資產升值(價)機會轉弱下，租金收入更顯重要。
資產價格風險較低 = 以現時經濟狀況計，相比部份非物業資產價格，其本身風險不算高(如恆指今年跌幅大於物業)，就算從現時價格水平下調理應不過百分之二十左右，需要注意的反而是一些財經金融層面之政策，趨勢和發展，因這些可影響競爭力，信心以及樓價。
置業供樓能力高／合理與否和會否購買是兩回事 = 近年常有人認為樓價已很合理，容易供養，因此不會再跌，且有投資條件。或許，但非定律。舉例說，一百元一杯咖啡不少人出得起錢買，但會否買是另一回事，這和「價值」或感覺是否物有所值有關。據此，以銀行存款計，相信不少人仍甚資金充俗，只是對經濟有疑慮而不敢冒險，此外，這亦可從近年銀行貸存比率之低可見一班。再者，早前一個市場研究報告指出，現時約三分之二購置「一手樓」的人士屬年青新買家一簇，有些更需動用所有貸款途徑包括發展商提供之二按及政策優惠才可「上車」，借貸共百分之九十大有人在，並非有餘錢積畜一群。然而，單從供樓能力角度看，現時價格確不昂貴。
人均生產仍像在下調 = 由九七年之二萬八千美元至現今的二萬三千左右，意味平均收入也在下調，亦顯示賺錢能力狀況，這對整體樓價沒有幫助。
供大於求 = 現在整體仍是供大於求，這當然不利發展商及業主提價。要注意的是這不等同說供求平衡或甚至求過於供便可見價格上揚，倘若經濟環節等沒變。再者，供求之量同時影響但亦受價格變動而調節(三者互動)，但以樓市計，求之量較難掌握，對樓價反應像較大些，供應則有數據可尋，如發展商申請項目批準等。
總括來說，以住宅市段計，若有需要，現階段買樓置業自住可考慮，投資則宏觀看未必是時侯，雖租金回報比存款利息高。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。